'믿거나 말거나' 땅 투자 속설참고하면 절대 손해 안 본다

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김영태의 전원통신⑫토지 신투자전략

토지시장에 전해 내려오는 '믿거나 말거나'식 속설(俗說)은 언제 들어도 재미있다. 누가 언제 만들어 유포한 것인지는 확실치는 않아도 제법 그럴 듯한 해설까지 곁들여진다. 

투자할 때 참고하면 손해 볼 것 없다는 땅 투자 속설의 세계로 들어가 보자. 

여기서 속설은 과학적 근거가 없이 세간에 전해 내려오는 이론이다. 과학적으로 뒷받침된 사실인 정설(定說)과는 차이가 있다.

'주택가 땅'이냐 '불 난 땅'이냐



토지시장에 '도심지 주택 옆에 바로 붙어 있는 땅은 사지 마라'는 말이 있다. 땅 전문가들은 도심 주택가의 땅을 '늙은 땅'이라고 부른다. 땅값이 더 이상 오를 여지가 없는 상태인 '장기 균형가격'에 도달해 있다는 점에 착안한 명칭이다. 이런 땅은 주변에 대형 개발사업이 벌어지지 않는 한 가격이 오를 일이 거의 없다.

개발이 여의치 않다는 점도 도심 주택가 땅의 기피 요인이다. 도심에 있다 보니 규제가 많고 민원도 끊이지 않는다. 땅값도 비싸 어떤 개발사업을 벌이더라도 사업성이 떨어진다. 주택 건축 외 목적으로 활용하기가 쉽지도 않다. 용도지역상 건축 제한 때문이다. 대개 도심 주택가는 주거 전용지역에 해당된다. 그러다 보니 상가 등의 건물을 짓기가 사실상 힘들다. 

결정적으로 도심 주택가의 땅은 공시지가가 높아 세금이 많이 나온다는 단점이 있다. 실속은 없으면서 세금 등 보유비용만 많이 들다 보니 자연히 인기가 떨어진다. 

'불 난 땅은 재수가 있다'는 말도 토지시장에 떠도는 속설이다. 무슨 말인지 의아해하다가도 막상 막대한 철거비를 생각하면 고개가 끄덕여진다. 서울지역 아파트 재건축 사업의 경우 철거비는 3.3㎡당 보통 10만~20만원 선이다. 

이 때문에 같은 도심 땅이라도 건물의 노후도가 심할수록 가격은 떨어지기 마련이다. 심지어 건물과 땅을 합친 공시가격이 땅값인 공시지가에도 훨씬 못 미치는 사례가 수두룩하다. 

도심지에서 건물은 땅값을 까먹는 애물단지라는 말이 나온 이유도 바로 여기에 있다. 도심지에서는 건물이 있는 땅보다 없는 땅(나대지)이 더 비싸다. 

▲ 토지시장에 '불 난 땅이 재수 있다'는 속설이 있다.


기피시설 옆 땅, 산자락 땅 눈여겨봐야


또 토지시장의 속설에 따르면 도심에 위치한 변전소나 공장 옆에 붙은 땅은 좋은 땅이다. 변전소·공장 등과 같이 도심에 들어선 기피시설은 민원 때문에 언젠가는 이전할 수밖에 없다. 혐오시설이 떠난 도심지는 아파트단지 등으로 개발되는 경우가 많다. 이러면 그 주변 땅의 몸값은 치솟기 마련이다. 

산자락 밑에 붙은 10도 미만의 완만한 경사도의 303∼606㎡짜리 조각 땅도 눈여겨봐야 한다고 속설은 말한다. 특히 수도권지역 임야·전·답·잡종지·과수원·초지 등은 투자 1순위 고려 대상이다. 이런 땅은 언젠가 뒷산이 개발되면 진입로가 될 수도 있기 때문이다. 또 주변 땅과 합병하지 않으면 안 되는 중요한 부분이 될 수 있다. 이렇게 되는 순간 땅값은 부르는 게 값이 된다. 

속설에서는 흙을 파낸 땅, 돌을 캐간 땅도 좋은 땅으로 친다.  이런 땅들은 잡종지로 지목을 변경하기가 쉽기 때문이다. 임야에서 잡종지로 지목이 바뀌면 땅값이 서너 배는 훌쩍 뛴다. 지금 당장의 모습만 놓고 보면 누가 봐도 쓸모가 없다고 생각하는 땅도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 도시계획이 변경될 가능성이 큰 지역과 인접해 있는 근린공원용지·준공업지역 등이 대표적이다. 

이런 땅은 사려는 사람이 거의 없기 때문에 얼마든지 가격 흥정이 가능하다. 싸게 사서 놓아두면 언젠가는 새로운 용도가 생긴다. 영원히 정해진 땅의 용도라는 것은 없다.

투자목적이면 가급적 손대지 말아야


토지시장에서 속설은 가지고 있는 돈은 적은데 땅은 사고 싶을 때 하자는 없고 단점만 있는 땅, 흠결 있는 땅, 뒤편 땅, 맹지를 사라고 권한다. 오랜 세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면 땅 되는 날이 온다는 이유에서다. 

여유자금을 보유하고 있는 친척과 함께 사는 것도 좋은 방법이다. 하지만 웃돈을 붙여 되팔 때까지 공유지분으로 가지고 있는 것이 좋다. 100% 투자용이라면 생돈을 들여 건축허가를 내거나 형질·용도·지목변경을 하지 않는 것이 좋다. 일단 손을 대면 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 

땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 좋다는 것이 속설(俗說)이 전하는 땅 투자의 가장 상책이다.