메가톤급 개발 호재보다 스마트폭탄급 재료 돈된다

인쇄

김영태의 전원통신⑭토지 신투자전략

도시관리계획 변경 예정지 인근지역, 상하수도·도시가스 신규 인입지역, 하수처리구역 신규 편입구역….

요즘 눈여겨봐야 할 땅들의 목록이다. 모두 지자체 단위에서 진행되는 소규모 개발이라는 공통점이 있다. 국가적 차원에서 추진하는 신도시 등의 개발사업과는 사이즈가 완전히 다르다.

개발 규모가 작다 보니 왕왕 투자 대상에서 제외된다. 하지만 땅 고수들의 판단은 다르다. 사이즈는 작지만 파급 효과의 집중력이 좋은 소형 재료를 오히려 선호한다. 왜 그럴까.

고수는 소형 재료에 승부 걸어


도시관리계획 변경 예정지는 주거·상업·공업용지 등으로 용도가 바뀌게 될 보전용지를 말한다. 도시관리계획 변경이 확정되면 고밀도 개발이 뒤따른다. 이 경우 예정지 안쪽 땅은 대부분 수용되지만 그 주변은 개발압력이 높아져 땅값이 뛴다.

▲ 개발 예정지의 경우 안쪽은 수용되지만 그 주변은 오히려 개발압력이 높아져 땅값이 뛰는 경우가 많다.


하수처리구역으로 신규 편입되는 지역도 눈여겨볼 만하다. 하수종말처리장 신설로 하수처리구역에 새로 편입된 땅은 쓰임새가 많아져 땅값이 오르는 경우가 많기 때문이다. 하수처리구역으로 편입된 땅은 수변구역이라도 전원주택·모텔·카페·음식점 등의 신축이 허용된다.

상하수도·도시가스 신규 인입 지역도 마찬가지다. 도시 기반시설 연결로 주거 편의성이 높아진다는 점에서 주거지로서 인기가 높다. 또 지자체 내규 등 또 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 눈여겨볼 필요가 있다.

이들 소형 개발사업은 신도시·택지개발지구·기업도시 등 국가적 차원에서 추진하는 대형 개발사업에 비해 파급효과의 범위는 좁은 게 사실이다. 하지만 집중적으로 작용하는 개발압력에 따른 땅값 '파괴력'은 오히려 대형 개발지역보다 더 큰 편이다.

메가톤급 폭발력은 아니지만 좁은 지역에 집중적으로, 정밀하게 작용하는 스마트폭탄과 같은 파괴력을 가졌기 때문이다. 때문에 고수들은 요즘 대형 개발지가 아니라 소형 개발 주변지에 승부를 건다.

중앙보다는 주변이 유리


물론 땅은 국가적 규모의 개발재료에 투자하는 것이 안정적이다. 부동산 경기가 아무리 침체돼 있더라도 강력한 개발재료가 있으면 땅값이 상승하는 것이 현실이다. 특히 신도시·택지개발지구·기업도시 등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역은 투자가치가 높다.

하지만 파급효과의 집중력이나 정밀성 측면에서는 소형 개발호재가 오히려 낫다. 

특히 요즘은 지방자치 시대다. 웬만한 개발사업은 지정·승인권한이 이미 중앙정부에서 지방정부로 이전돼 있는 상태다. 정부의 국토개발 정책 기조도 균형 개발에 뿌리를 두고 있다. 이는 중앙보다는 지방, 수도권보다 비수도권에 기회가 더 많다는 의미다.

소형 개발호재에 투자할 때는 타이밍이 중요하다. 대개 땅값은 개발 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획 발표 직전에 한 차례 손바뀜이 일어난다. 이후 갑자기 매수주문이 급격히 늘면서 호가가 가파르게 급등하는 것이 일반적이다. 가급적 개발계획 발표 이전에 투자하는 게 유리하다는 얘기다.