전세난에 인기 높은 빌라…'똘똘한 빌라' 투자포인트

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입지여건ㆍ건물상태 잘 살펴야

요즘 흔히 ‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택의 몸값이 치솟고 있다. 전세난에 지친 세입자들이 아파트 대안으로 상대적으로 저렴한 주거공간을 찾다보니 생긴 현상이다.

빌라는 그동안 아파트보다 자산가치가 낮고 주차장시설이 미흡한데다 주변환경도 좋지 않아 투자자들에게 큰 인기를 끌지 못했다.

그러나 최근 들어 소액 내집 장만 수요는 물론 임대사업 투자자들이 이들 주택에 관심을 갖으면서 각광을 받고 있는 것이다.

이처럼 한때 시장에서 찬밥대우를 받던 빌라 거래량이 이제는 아파트를 앞지르는 곳도 생겨날 정도로 인기다.

일부 분양빌라의 경우 ‘완판’을 기록할 만큼 기염을 토하기도 한다. 가히 빌라의 전성시대다. 

아파트 전셋값 수준에 구할 수 있는 빌라


 요즘 빌라를 매입하는 대부분의 수요자들은 당연히 세입자들이다. 전세난에 워낙 쫒기다보니 작은 집이라도 장만하자는 절박한 심정에서 빌라를 매입하고 있다. 빌라는 아파트 전세가격이면 충분히 매입이 가능하다. KB국민은행에 따르면 전국의 빌라 평균 매매값은 5월말 현재 1억5925만원(수도권  1억7827만원)이다.

이는 전국 아파트 전셋값  1억9868만원(수도권  2억4874만원)으로 충분히 사고 남는 금액이다. 이러다보니 빌라는 세입자들이 전세난의 피난처로 선택하고 있는 것 같다.

빌라는 아파트처럼 시세차익을 노리고 전세를 끼고 사는 사람들은 드물다. 집값 상승 기대 심리가 크지 않고 전세가비율도 높지 않아 당장 들어가는 목돈이 많기 때문이다.

실제로 KB국민은행 조사결과 전국의 빌라 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가비율)은 6월말 현재 64.2%이다. 같은 달 아파트 전세가비율 71.9%에 비해 크게 낮은 것이다. 전세난이 계속될 경우 저렴한 주거공간에 대한 수요가 늘어 빌라의 인기도 지속될 것이다.

하지만 빌라의 가장 큰 단점은 환금성이다. 내가 원하는 시점에 집을 팔 수 없는 점이 문제라는 얘기다. 그래서 빌라는 수요자들의 선호도가 높은 지역, 즉 가격·입지경쟁력이 뛰어난 곳을 고르는 것이 중요하다.

▲ '빌라'로 불리는 연립ㆍ다세대주택이 전세난 피난처로 인기를 끌고 있다.


빌라 매입 시 체크 포인트 5가지


①교육, 쇼핑, 교통 여건 등 3박자를 갖춘 곳을 골라라
부동산은 첫째도 입지요, 둘째도 입지요, 셋째도 입지다. 이중 가장 중요한 것은 교통여건이다. 특히 대도시에서는 지하철역을 중심으로 생활권이 형성된다. 지하철에서 걸어서 5분 이내에, 멀어도 10분 이내에 빌라를 골라야 좋다. 주변에 초등학교나 중고등학교, 학원이 있으면 금상첨화다.

빌라 수요층이 대체로 30~40대 젊은 층이기 때문에 교육여건이 좋은 곳은 인기가 좋다. 다만 이런 3박자 여건을 모두 갖춘 빌라를 찾기란 현실적으로 어려울 것이다. 최대한 3박자에 근접한 빌라를 차선으로 선택하는 것이 좋다.

②나중에 월세로 놓을 수 있는 곳을 골라라
저금리가 장기화되면서 주택시장에서 전세에서 월세로 대체되는 월세화 현상이 가속화하고 있다. 월세 거래량이 전체 임대시장 거래의 절반을 훌쩍 넘어선 지 오래다. 그만큼 월세 수요가 많아질 것이라는 얘기다. 주거목적으로 빌라를 구입하더라도 나중에 월세로 내놓으면 잘 나갈 수 있는 지 시장 조사를 한 뒤 결정하는 것이 바람직하다.

그리고 재건축이 가능한 지역이 아닌 지역에서는 월세로 임대할 경우 준공 5년 이내의 새집을 사는 것이 좋다. 너무 오래된 빌라는 월세 세입자가 선호하지 않기 때문이다. 재건축을 예상하고 낡은 빌라를 구입할 경우 대지지분이 어느 정도인지 체크하고 가급적 지분이 넓은 곳을 선택해야 한다.

③불법 건축물인지, 하자보수가 제대로 되는지 체크하라
맨 위층 빌라에서는 베란다를 불법 확장한 빌라들이 많은데 매입 전 체크해야 한다. 구청에서 실시하는 항공촬영 등으로 불법건축물로 적발되면 소유자가 이행강제금을 납부해야 하기 때문이다. 2006년부터 아파트나 빌라 등 공동주택의 발코니 확장은 합법화됐지만 빌라의 베란다 확장은 여전히 허용되지 않는다.

주로 중소형 건설업체들이 짓는 빌라는 업체들이 준공만 하고는 하자문제에 대해 ‘나몰라라’할 수 있다. 분양을 받을 때에는 반드시 하자에 대한 책임문제와 보수규정을 분명히 해야 뒤탈이 없다.

④귀에 솔깃하는 광고, 일단 의심부터 하라
 요즘 길거리 전봇대에 ‘1000만원이면 내집 장만할 수 있다’는 빌라 현수막 광고를 흔히 볼 수 있다. 이 광고는 마치 집을 거저 얻는 것 같지만 실제로는 제대로 돈을 주고 사는 것이다. 나머지 돈은 다 은행 대출에 의존하기 때문이다. 실제로 분양업체는 과도한 대출을 끌어오기 위해 ‘업계약서’를 쓰는 편법을 이용한다. 즉 은행에 담보로 잡힌 주택가액을 실제 분양된 가격보다 더 높은 금액으로 적어내는 것이다.

가령 1억5000만원에 팔면서도 은행에 제출하는 계약서는 1억8000만원에 쓰는 식이다. 한 업체 관계자는 “분양을 받는 사람과의 정식 계약서와 은행에 들어가는 계약서는 따로 있다”고 말했다. 이런 파격적인 마케팅을 하는 빌라일수록 입지가 나쁜 곳이므로 광고에 현혹되지 않아야 한다.
 
빌라 내부로 들어가 보면 같은 평수인데도 아파트보다는 좁다는 느낌이 들 것이다. 업체들이 그래서 업체들이 광고하는 면적을 그대로 믿어서는 안된다. 수도권 빌라건축업자는 “실제 주거공간은 광고하는 면적의 10% 정도는 낮춰야 한다”고 말했다. 분양면적을 마치 전용면적인 것처럼 광고하는 경우도 많으니 현장을 직접 답사하고 아파트 내부면적과 비교를 한 뒤 결정하는 것이 좋다.

⑤대출은 집값의 30% 이내로 낮춰라
 올 하반기이후 미국의 출구전략 영향으로 한국도 시중 금리가 오를 수 있기 때문에 너무 많은 돈을 빌리는 것은 금물이다. 더욱이 큰 테두리 혹은 중장기적으로 본다면 부동산시장은 저성장구조에서 크게 벗어나지 못할 같다. 그리고 빌라는 가격이 크게 오르는 상품이 아니므로 보수적인 접근이 필요하다. 빌라를 사더라도 전체 매입가의 30% 이내로 축소하는 것이 바람직하다.