저금리 기조에 중소형빌딩 거래 규모 사상 최대

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임대료 연체 여부 꼭 파악해야

중소형빌딩은 안정적인 임대수익과 더불어 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 장점 때문에 고액자산가들의 주요 투자대상이었고, 최근에는 초저금리 기조가 이어지면서 중소형빌딩 거래규모가 사상 최고치를 갱신했다.

하지만 과거처럼 높은 시세차익을 기대하기 힘들고 거래지속에도 불구하고 임대수익률은 계속 하락하고 있다.

시세차익을 나타내는 자본수익률은 국토교통부의 2002년부터 2014년 기간 중 2008년 업무용빌딩 10.91%, 매장용빌딩 9.36% 수준에서 글로벌 금융위기에 접어드는 2009년부터 급락해서 최근 1%대 수준으로 떨어졌다.


임대수익률은 IMF가 끝날 무렵인 2000년 초반에는 8~9%였지만, 2008년 글로벌 금융위기 직전까지 지속적인 금리 인하와 중소형빌딩 가격 상승으로 수익률이 급격히 낮아져 5%대에 이르렀다.

가격 상승으로 수익률은 하락


글로벌 금융위기 이후에도 주거용부동산 가격은 폭락한 반면 중소형빌딩은 꾸준하게 거래가 이루어지고 가격이 상승해 2015년 강남지역의 중소형빌딩 임대수익률은 4% 수준으로 내려갔다. 역세권의 양호한 입지에 유치한 중소형빌딩의 경우에는 임대수익률이 3%중반선 에서도 거래가 이루어 지고 있다.

다른 지역의 경우도 강남지역에 비해 1~2% 정도가 높을 뿐이다. 빌딩투자 패턴이 과거에는 매매를 통해 큰 자본차익을 얻는 것이었다면 현재는 안정적인 임대수익이 가능한지, 임대수익률 개선 여지가 있는지를 더 중점적으로 판단해서 투자하는 방향으로 변화되었다.


안정적인 임대수익을 기대 하려면 빌딩 매입 시 임대료가 연체 중인지를 사전에 꼭 파악해야 하며, 입지가 양호한 역세권 지역의 임대료 연체 우려가 적은 우량임차인으로 구성된 빌딩에 투자해야 한다.

또한 임대료가 주변 시세에 적당한지 현실적인 임대수익을 확인해서 혹시 임차인이 나가면 다시 이전 수준의 임대료를 받을 수 있는지 체크해야 한다.

임대수익률 개선 여지가 큰 중소형빌딩으로는 오랫동안 보유하면서 기존 임차인과의 관계 때문에 주변 시세보다 낮은 가격의 임대료를 받고 있어서 매입 후 임대료 인상 폭이 커 실질 임대수익률이 향상될 수 있는 빌딩이다.

빌딩 투자 시 임대수익률 수치에 연연하기 보다는 임대료가 주변 시세대비 적정한지, 공실 및 연체 상황은 없는지, 임대료 인상이 가능한지 여부를 판단하고 투자해야 한다.