가계부채 대책 후 새로 짜는 주택구입 계획

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신규 분양시장 영향은 미미할 듯

정부의 가계부채 연착륙 대책으로 부동산시장이 바짝 긴장하고 있다. 지난달 22일 발표된 정부의 가계부채 종합대책은 내년부터 3~5년간 이자만 내다가 만기에 대출원금을 갚는 만기일시상환·거치식 대출 형태를 이자만 내는 기간을 1년 이내로 줄이고 원금도 처음부터 나눠 갚는 분할상환·비거치식 방식으로 바꾸겠다는 게 핵심이다.

이 내용은 사실 부동산시장을 직접적으로 겨냥하고 있지는 않다. 하지만 어떠한 형태로든 부동산시장으로 유입되는 투자자금은 줄어들 것이 불보듯 뻔하다.

부동산경기는 유동성의 힘이 결정적인 변수가 되는 만큼 줄어든 자금만큼 부동산경기도 위축은 불가피해보인다. 다만 LTV와 DTI이라는 큰 틀은 유지되므로 갑작스런 냉각보다는 점진적인 조정이 예상되고 있다.

가계부채 종합대책은 어떤 의미?


 정부는 우리경제의 또 다른 복병인 가계부채 문제 해결의 시급성을 느낀 것 같다. 하지만 전반적으로는 가계부채의 미세조정으로 봐야 할 것 같다. LTV, DTI라는 큰 틀은 유지하기 때문이다.

말하자면 가계부채 연착륙을 위한 대출정책의 궤도수정 정도로 해석이 되는데, 돈줄은 차단하지 않되 깐깐하게 따서 심사를 하는 방법을 쓰는 것이다. 가계부채 문제를 시장에 충격을 주지 않고 답을 찾으려는 정부의 고민이 많이 들어가 있는 듯하다.

한편으로는  주택거래 활성화 정책이 어느 정도 성공해 이제는 더 이상 군불을 땔 필요가 없다는 현실적인 문제도 고려된 것 같다. 예상보다는 빨리 부동산경기가 확 살아나 정책적인 초점이 달라진 것이다.

개인적인 생각이지만 진작 이런 대책이 나왔어야 했다. 부동산만 볼 게 아니라 우리경제 전체의 건전성이나 안전성을 함께 생각해야 하기 때문이다.

매매시장은 위축 요인


시행 시기가 내년이기 때문에 당장은 매매시장의 경우 눈치보기를 할 것이다. 일부 강남 재건축아파트 가격은 대책 발표후 열흘만에 1000만~2000만원 떨어졌지만 전반적으로는 보합세 수준이다. 하지만 내년이후에는 거래량 감소로 이어질 것 같다. 집은 워낙 고가자산이기 때문에 살 때에는 대부분 대출을 쓴다.

대출이 과거보다 줄어든다는 것은 부동산시장으로 유입되는 자금이 줄어든다는 것이고, 시장 참여자들이 줄어든다는 뜻이다. 지금 전세난으로 어쩔 수 없이 떠밀려 많은 대출을 내서 집을 사는 젊은층 세입자들이 많은데 이들은 앞으로 상당히 몸을 사리게 될 것이다.

특히 대출에 많이 의존하고 정책의 변화에 민감하게 반응하는 강남 재건축이나 고가주택이 영향을 더 받을 것이다. 전세세입자들의 매매시장 이동이 줄어들어 전세시장 불안은 좀 더 지속될 것이다.

분양시장, 큰 영향은 없을 듯


다만 분양시장에 미치는 영향은 제한적이다. 분양 중도금 대출시장은 총 100조원 규모다. 지금도 신규 분양 중도금 대출은 건설업체의 신용보강이나 대한주택보증공사의 보증을 통해 이뤄지는 집단대출이어서 LTV나 DTI규제를 적용받지 않는다. 더욱이 입주 때 중도금 대출이 담보대출로 전환되어야 하는데 이때도 새 기준 적용을 배제하기로 했다.

말하자면 신규 분양엔 분할상환·비거치식 규정을 적용하지 않으므로 기존의 거치식·만기일시상환 방식으로 대출을 받을 수 있다는 얘기다. 이런 점을 감안할 때 하반기에도 분양시장이 매매시장을 이끌어가는 모양새가 될 것이다. 다만 분양물량이 워낙 쏟아지고 있어 일시적인 공급과다에 의한 미분양 증가 가능성은 있다.

대출은 집값의 30% 이내 안전


실수요자라면 올해 대출을 받아야 금리나 거치기간이 유리하다. 거치기간이 올해는 3년 이상 확보할 수 있지만 내년부터는 거치기간이 최대한 1년에 불과하기 때문이다. 소득 증빙이 어려운 자영업자나 주부들은 소득이 아니라 담보물 위주의 대출심사를 받아야 금리를 유리하게 가져갈 수 있다.

하지만 불가피한 상황이 아니면 그럴 필요가 있을까 싶다. 단순히 사업상 임시변통이 아니라 내집 장만을 할 생각이라면 좀 길게 보고 결정하는 게 좋을 듯하다. 내년이후에도 지금의 집값 상승세가 계속된다고 보장할 수 없기 때문이다.

더욱이 연말이후 미국이 금리를 인상하면 시장금리에 연동되는 국내 담보대출금리는 오를 수 있다. 한국은 가계부채 문제 등을 감안해서 단기간내에 기준금리를 올리지는 않을 것으로 보인다. 그러나 한국은행이 정하는 기준금리와 시장금리와는 다르게 나타날 수 있다.

지난 5,6월에도 서민들이 많이 빌리는 보금자리론 등 주택금융공사의 대출상품 금리가 두차례 오르기도 했다. 주로 국고채 5년물 금리와 연동되는데 시장 금리가 오르면서 뒤따라 올린 것이다.
 
그리고 개인적으로는 이번 가계부채 관리방안과 관계없이 과도한 빚에 대한 경각심을 가지는 것이 중요할 것 같다. 적정한 대출을 내는 것이 중요하다. 과거처럼 집값이 크게 오르는 것이 아니니 집값의 30%이내에만 대출을 내는 안전한 집사기를 하는 것이 좋을 것이다.