꽉 막힌 땅투자, '답' 있다는데...

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국토종합계획 잘 챙기면 '대박'

요즘같은 토지시장 안정기에 땅 투자의 성공 확률을 높이기 위해서는 어떤 전략이 필요할까. '개발 정보 선점'을 꼽는 전문가가 적지 않다.

어차피 땅 투자는 미래가치에 투자하는 것이라는 이유에서다. 지금은 쓸모없어 보이는 땅이라도 언젠가 개발 예정지에 포함되면 몸값이 뛸 것이라는 얘기다.

따라서 남보다 한 박자 앞서 개발 정보를 선점할 수만 있다면 땅 투자는 백전백승이다. 개발사업은 땅값을 끌어올리는 가장 강력한 요인이기 때문이다. 아무리 시장이 가라앉아 있더라도 대형 개발계획이 나오면 부동산 값이 뛰기 마련이다.

그런데 토지 이용규제가 심한 우리나라의 경우 땅값은 정부의 개발계획에 크게 의존할 수밖에 없다. 정부의 개발계획에는 도로·항만·철도·산업단지 등 국토개발의 청사진이 담긴다. 이런 점에서 국토종합계획은 '투자 정보의 보고(寶庫)'라고 부를 만하다.

'투자 정보의 보고' 국토종합계획


정부가 20년 단위로 수립하는 국토종합계획은 국가의 최상위 국토개발계획이다. 쉽게 말하자면 국토종합계획은 어느 곳을, 어떤 식으로 개발할지를 결정하는 국토 개발의 마스터플랜에 해당한다고 볼 수 있다. 지금까지 우리나라 고속도로·산업단지·항만·공항·신도시 등의 대규모 SOC가 이 종합계획에 따라 건설돼 왔다.

그런데 1972년 이전만 해도 우리나라에는 별도의 국토개발계획이 없었다. 이때까지 국토개발계획은 경제개발 5개년 계획과 함께 수립됐었다. 이것이 1972년부터 5년짜리 경제개발계획과 별도의 10년 짜리 국토종합개발계획으로 분리된 것이다.

제1차 국토종합개발계획의 계획기간은 1972∼1981년까지다. 1차 계획의 핵심내용은 경부고속도로 축 중심의 거점 개발이었다. 제2차와 3차 계획기간은 각각 82∼91년과 92∼2001년이었다. 전국 반나절 생활권 여건 조성과 지방 대도시 육성이 핵심 모토였다.

현재 제4차 계획기간(2000∼2020년)이 진행 중이다. 제4차 계획은 명칭에서 ‘개발’이라는 단어가 빠졌다. ‘국토종합개발계획’에서 ‘국토종합계획’ 으로 바뀐 것이다. 환경친화적 개발을 살리려는 의지를 담은 것으로 풀이된다. 대상기간도 2000년부터 2020년까지 20년으로 늘어났다. 


▲ 4차 국토종합계획의 핵심 사업이었던 천안아산 배방신도시 전경.



4차 개발 중심축은 서·남해안


국토종합계획을 면밀히 살펴보면 10∼20년 후 우리 국토 모습을 어느 정도 가늠해 볼 수 있어 투자자들은 한번 관심을 가져볼 만하다. 예컨대 1999년 7월 기본안이 발표된 현행 4차 국토종합계획을 보자. 4차 국토종합계획은 지역간 균형개발을 위한 ‘10대 광역권 개발계획’을 주요 내용으로 한다.

당시 4차 계획 중에 특히 투자자 관심을 끌었던 것은 ‘아산만 광역권 개발계획’이다. 아산만 광역권 개발계획의 핵심 사업은 바로 ‘천안아산 배방신도시 건설사업’.  정부는 당시 광역권 개발의 첫 단계로 배방신도시 개발계획을 들고 나왔다. 당시 만약 누군가 분석을 통해 이 곳의 미래가치를 먼저 깨닫고 먼저 땅을 선점했다면 큰 투자이익을 챙길 수 있었을 것이다.

현재 시행 중인 4차 국토종합계획은 지방 분권과 국가 균형발전을 통한 지방화의 실천에 그 주안점을 두고 있다. 이전(1∼3차)까지의 종합계획이 수도권을 중심으로 짜여졌다면 4차 계획은 지방 개발 위주로 수립됐다. 이는 지방 땅의 개발 가능성을 높여주면서 수도권 이외지역, 특히 서해안과 남해안 일대 땅값 상승에 큰 영향을 미치고 있다.

큰 틀에서 보면 땅값은 어차피 정부의 개발계획과 정책에 따라 변할 수밖에 없다. 정책변화에 따라 개발 불가능한 땅이 개발 가능한 땅으로 바뀌면 당연히 땅값이 올라간다. 이런 의미에서 최근 정부의 국토개발정책이 지역균형개발 차원에서 수도권보다는 지방의 개발계획에 초점이 맞춰지고 있는 점에 주목할 필요가 있다. 최근 중국과의 교역이 늘면서 지방에서도 특히 서해안에 개발이 활발하게 펼쳐지고 있다. 

투자의 중심축을 수도권 중심에서 지방 중심으로 전환할 필요가 있다는 얘기다.

                                            

미래 국토의 핵심 추구 가치

                                                                                       자료:국토교통부

5차 계획 핵심 키워드 '통일'


그렇다면 5차 국토종합계획에는 어떤 내용이 담길까. 

정부는 지난해 12월 7일 제6차 국토정책위원회를 열고 미래 국토발전 전략 등을 논의했다. 정부는 여기서 도출된 결과를 정리해 향후 5차 국토종합계획(2020~2040년)을 수립할 때 기초 자료로 삼는다는 계획이다. 이날 논의된 미래 국토 발전 전략의 핵심 내용은 ▶글로벌 한반도 통일국토 구현 ▶도시 및 노후 인프라 재생 ▶여가공간 확충 ▶주민 주도 도시 계획·개발 등이다. 

이날 위원회에서는 특히 남북 통일을 대비해 통일국토 관리기반을 구축하고 한반도 국토 그랜드 디자인을 공동으로 수립해 추진한다는 계획이 가장 우선적으로 논의됐다.

또 도로·항만·산업단지 등 주요 SOC 노후화가 예상됨에 따라 신규 인프라 건설보다는 SOC 재생 촉진에 국토 개발의 초점을 맞추는 것도 주요 의제가 됐다. 국민여가·휴양 수요 증가에 따른 레저·휴양지 개발도 5차 국토종합계획의 핵심 내용으로 포함될 것으로 보인다. 

                                             

2020∼2040년 국토개발 비전