위장임차인 색출…“연 500% 이상 수익 달성”

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특수물건은 의심하고 또 의심해야

계속되는 정부의 경기부양 노력과 장기간 공급부족으로 파생된 부동산 시장의 활황이 계속 되다보니 이른바 특수물건 경매의 매력도 더불어 상승하고 있다.

아다시피 특수물건이란 물건의 가치나 형상은 양호한데, 법적인 문제가 복잡하게 얽혀있어 여러 번 유찰을 거듭하는 물건을 말한다.

과거와 달리 지금은 웬만한 특수물건에도 대출이 가능해 묶이는 금액을 최소화할 수 있고 소송 등을 통한 해결과정 중에 상승장의 흐름을 타고 낙찰 받은 물건의 가격이 덩달아 상승하는 보너스도 누릴 수 있어 요즘 특수물건 경매로 눈을 돌리는 경매인들이 많다.

이 시점에서 특수물건 경·공매의 매력을 마음껏 느껴볼 수 있는 물건이 있어 소개해 본다.

위장임차인 징표 정확히 포착


전북 남원시 동충동에 위치한 대단지 아파트가 공매로 나왔다. 감정가는 1억9000만원이었지만, 대항력 있는 임차인이 있어 최저가가 7000만원까지 떨어져 있었다. 임차인이 대항력이 있다면 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야한다.

임차인의 보증금은 1억원이었는데 전입신고가 다른 채권자들보다 빨라 대항력은 있었지만, 확정일자를 늦게 받아 당해 공매절차에서는 한 푼도 배당을 받지 못하기 때문에 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이었다.

게다가 임차인이 살면서 이런저런 수리비가 들었다며 4000만원 가량의 유치권신고까지 해둔 상태였다. 원칙대로라면 낙찰자가 1억4000만원을 인수해야 하니 감정가를 시세로 보면 최소한 5000만원 이하로 떨어져야 할 물건이었지만 필자의 제자 Y씨가 7000만원에 단독으로 이 물건을 낙찰했다.

보통 임차인의 전입신고일자와 확정일자가 떨어져 있는 경우 해당 거주자가 위장임차인이라는 징표인 데 그럼에도 일반인들은 그냥 지나쳐버릴 의문을 Y씨는 놓치고 않고 좀 더 면밀히 파고들었다.

공매 기록에 첨부된 임대차계약서를 꼼꼼히 살펴보니 임대차계약서 양식이 임차인이 주장하는 작성일자에 유행하던 양식이 아니었을 뿐만 아니라, 계약서에 임대인으로 법인의 대표자가 기재되어 있었는데 해당 법인등기부등본을 열람해보니 위 임대인은 법인의 현재의 대표자일 뿐 임대차계약서 작성일 즈음에는 다른 사람이 대표자로 등재되어 있었다.

결국 위 임대차계약서는 임차인이 주장하는 시점에 작성된 것이 아니라 확정일자가 찍힐 시점 즉, 공매 개시 임박해 위작해 낸 계약서라는 심증을 굳힌 Y씨는 곧바로 임차인 주변에 대해 구체적인 탐문 조사에 들어갔다.

대출 통해 투자금 줄여


이웃사람, 경비실, 관리사무소, 임대인인 법인 관계자 등을 면밀히 탐문한 결과 해당 거주자는 진정한 임차인이 아니라 과거 해당 아파트의 신축공사에 관여했던 공사업자로서 공사대금 대신 대물로 위 아파트를 변제받고 소유자로서 거주하고 있다는 사실을 밝혀냈다.

이러한 사실관계를 기반으로 필자가 명도소송을 진행해 1년이 채 안되는 시점에 ‘피고는 해당 아파트를 조건 없이 인도하고 그 동안의 밀린 임료 및 소송 비용까지 전액 부담하라’는 판결을 받아 냈다.

소송이 진행되는 1년 남짓 이 아파트의 매매가는 1억9000만원에서 2억2000만원으로 상승했고, 낙찰 받은 지 1년이 넘었기 때문에 양도소득세도 단기매도세율인 44%가 아닌 누진공제 감안 20% 중후반의 세율이 적용됐다.

Y씨는 이 물건에 약 7000만원을 투자해 1년여 만에 1억5000만원의 차익을 낸 것이니 그 자체만으로도 놀라운 성과다. 여기에 낙찰 당시 주거래 은행을 잘 설득해 적지 않은 대출까지 받았으므로 그 수익률은 가히 상상을 초월한다.

어떤가. 설레이지 않는가. 이 사례는 경매계에서 흔히 들을 수 있는 인위적으로 포장된, 한껏 과장된 그런 류의 무용담이 아니다. 실제로 평범한 직장인인 필자의 제자가 강의시간에 배운 대로 의심의 끈을 놓지 않고 철저히 조사해 위장임차인의 증거를 잡고 이를 근거로 필자가 효율적으로 소송을 진행해 올린 통쾌한 쾌거다.

특수물건 경매. 이제 일반인에게도 더는 넘어서지 못할 벽이 아니다. 공부한 만큼 수익이 나고 발품을 판 만큼 결실이 돌아오는 정직한 경매를 통해 이제 우리, 경제적 자유, 행복한 부자의 설레는 소망을 꿈꾸어 봄이 어떠한가.