봄맞이 분양 … 서둘지 말고 알짜 골라야

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동탄2·다산·삼송 신도시 주목

봄 이사철이 시작되면서 아파트 분양시장에 큰 장이 들어선다. 분양시장에 온기가 돌면서 주택건설업체들이 공급물량을 쏟아내고 있다.

하반기로 갈수록 입주물량이 늘어나고 금리도 오를 가능성이 높은 만큼 상황이 더 악화하기 전에 밀어내기 분양을 하자는 생각에서다. 하지만 분양물량이 한꺼번에 쏟아지는 데다 대출규제가 심하므로 선별 청약이 필요하다.

기지개 켜는 분양시장

부동산정보업체 부동산114에 따르면 이달부터 5월 말까지 전국 아파트 분양예정물량은 12만1901가구에 이른다. 3~4월 물량(8만9000여 가구)만으로 따지면 전년 동기 대비 20%가량 많다. 5월 초로 예상되는 ‘벚꽃 대선’ 이전에 분양을 마치려는 업체들의 움직임을 반영하고 있는 셈이다.
 
올봄 시즌 분양시장의 최대 관심 지역은 서울이다. 3~5월 분양예정 아파트가 총 1만1680가구로 지난해 같은 기간(6074가구)의 곱절에 육박하는 물량이다.

상대적으로 강남 재건축보다는 규제가 덜한 비강남권의 재개발, 뉴타운 물량이 많은 편이다. 강남 4개 구에서 분양을 받으면 입주 때까지 분양권을 되팔 수 없지만 비강남권에서는 계약 1년 6개월 뒤에는 전매가 가능해 투자금 회수가 쉬운 까닭에서다.

지방과 경기도에서는 지난해 이맘때보다 줄어 공급과잉 논란으로 업체들이 공급조절에 나서는 모양새다. 경기에서는 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시, 고양 삼송신도시, 성남 고등지구, 평택 고덕신도시 등 공공택지, 지방은 부산 등 광역시를 중심으로 수요자들의 관심을 받을 전망이다.

인기 지역 중심으로 공략

전반적으로 신규분양의 청약경쟁률과 계약률이 떨어지고 웃돈이 줄어들 전망이다. 청약 1순위 제한, 전매제한 등 청약규제가 강화된 가운데 분양물량까지 많은 때문이다. 실수요 중심으로 접근하되 인기지역 중심으로 압축 청약할 필요가 있다.

다만 분양가가 싸거나 입지가 뛰어난 곳은 당첨이 쉽지는 않을 것이다. 재당첨 제한제도 도입에 따른 ‘통장 아껴 쓰자’는 분위기로 청약 편식 현상이 나타날 수 있어서다.

인기지역이라도 주변시세보다 10%이상 비싼 분양가는 신중해야 한다. 입주 때 분양가 이하로 떨어지는 마이너스 프리미엄이 발생할 수 있다.

또 미분양관리지역, 입주물량 과다지역 역시 조심스럽게 접근하는 게 좋다. 이런 지역 일수록 업체들이 중도금 무이자 등 파격적인 조건을 내거는 경우가 많다.

하지만 분양 조건보다 가격과 입지의 경쟁력 같은 가치를 보고 판단하는 게 바람직하다. 요즘 1순위 자격 강화 지역에서는 제대로 요건을 확인하지 않고 청약했다가 당첨이 무효 처리되는 사람이 많게는 20%에 이른다.

당첨보다 자금마련 계획이 먼저

미리 자금마련 계획을 짜두는 것도 필요하다. 전매제한 기간이 길어지는 데다 올해부터 분양공고가 나는 아파트는 입주 때 원리금 균등상환이 의무화되기 때문이다.

자금여력이 부족한 신혼부부, 고령자들에게는 당첨보다 자금마련 계획이 더 중요할 수 있다. 특히 강남 4개구 등에서 분양을 받는 경우 양도 세 비과세 요건을 감안하면 계약 후 4~5년 간 자금이 묶일 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다.

주택건설 회사가 튼실하고 여윳돈이 있다면 중도금을 선납해보는 것도 좋다. 선납할인 금액만큼 분양가가 낮아지고 취득세 부담도 줄어드는 효과가 있다.

청약통장이 없는 경우 미계약시 추첨제로 계약자를 뽑는 ‘내집마련 추첨제’(무통장 무순위 사전예약제)를 이용할만하다.