제동 걸린 재건축 분양 … 과천, 3000만원 못 넘을 듯

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시세의 110% 한도서 가격 규제

지난 1일부터 시행에 들어간 주택도시보증공사(HUG)의 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’은 사실상 분양가 상한제나 마찬가지다. <중앙일보 3월 28일자 1면, 4월 1일자 10면>

정부가 땅값과 건축비 범위 내에서 가격을 제한하는 상한제는 관련 법이 개정돼 2015년 4월 재건축·재개발 등 민간택지에서 원칙적으로 폐지됐다.

가격 급등 등의 지역에 상한제를 적용할 수 있는 여지가 있지만, 기준이 매우 엄격하다. 분양가를 법적으로 제한하기 어렵자 분양보증업무를 맡은 HUG가 꺼내 든 게 분양승인권이다.
 
HUG가 지난해 4월에 취한 고분양가 규제보다 이번 규제의 강도가 세졌다. 이전에는 분양보증 심사를 까다롭게 해 분양가 인하를 유도했지만, 이제는 분양가가 주변 시세보다 10% 넘게 비싸면 분양가 관리지역에선 아예 분양하지 못하게 하겠다는 것이다.

고분양가 관리지역은 분양가 상승이 다른 주택시장에 미치는 영향이 큰 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기도 과천시다.

HUG가 분양 보증 거부 카드까지 들고나온 것은 과다한 분양가로 분양이 안 되면 보증을 선 HUG가 부담을 질 수 있기 때문이다. 여기에다 지난해 분양가 심사 강화로도 분양가 상승세가 꺾이지 않는 점도 고려됐다.

HUG 박정오 도시정비심사팀장은 "올해 재건축·재개발 아파트 분양이 많이 늘어날 것으로 예상해 분양가 고공행진 우려를 사전에 차단하려는 것"이라고 말했다. 고분양가가 주변 아파트값을 자극해 집값 불안의 불씨가 되는 걸 막겠다는 의도다.

지난달 26일 대우건설을 시공사로 선정한 과천주공 1단지 재건축 시공사 선정 입찰에 대형건설사들이 3.3㎡당 3300만 원 선의 일반분양가를 제시했다. 대우건설이 제시한 가격은 3313만원이다. 이는 지난해 5월 과천 7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트) 분양가 3.3㎡당 2700만원보다 20% 비싼 금액이다.

HUG의 분양가 규제로 최근 고분양가 기대감에 들썩이던 재건축 단지 시세의 상승세가 꺾일 것으로 보인다.
 
과천에선 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘기 어려울 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 과천에서 재건축 추진 단지를 제외한 일반 아파트 평균 매매가격도 3.3㎡당 2700만원 정도다.

신규 청약경쟁 치열해질 전망


과천 재건축아파트 조합원들은 시장 상황을 지켜보겠다는 입장이다. 익명을 요구한 과천주공1단지 조합 관계자는 "지난 몇 년간 시세를 따져 보면 1단지는 7-2단지보다 3.3㎡당 300만~500만원 비쌌다"며 "앞으로 어떻게 할지는 좀 더 지켜보겠다"고 말했다.

대우건설 관계자는 "분양보증을 신청하려면 아직 시간이 남았기 때문에 결정된 것은 없다"고 말했다.

서울 강남지역 재건축 사업도 영향을 받게 된다. 강남구 개포동과 서초구 반포동 재건축 단지들의 지난해 분양가가 3.3㎡당 4200만원 선이었다.

내외주건 정연식 부사장은 "이들 지역에서 10% 이내로 3.3㎡당 4600만원 정도까지 올릴 수 있겠지만 워낙 비싼 가격이어서 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 강동구에선 지난해 10월 고덕주공2단지가 3.3㎡당 2360만원에 분양됐다.

분양가를 조합과 건설사가 합의한 액수대로 올리지 못하면 분양수입이 줄어 조합원 추가분담금이 예상보다 늘어난다. 원래 과천주공 1단지의 일반분양가가 3.3㎡당 2700만원에서 3300만원으로 올라가면 조합원 추가분담금은 가구당 7000만원 가량 줄어들 것으로 예상됐다.

J&K도시정비 백준 사장은 "재건축 사업성은 일반분양가에 좌우된다"며 "고분양가를 기준으로 했을 때보다 사업성이 떨어져 조합원 부담은 늘어날 수밖에 없다"고 말했다.

하지만 분양시장은 더 붐빌 것으로 예상된다는 시각도 있다. 분양가가 원래 발표안보다 낮아지면서 청약경쟁은 더 치열해질 것이란 전망이다.

국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "가격 제한으로 분양가가 억제되면 시세 차익 기대감이 커져 청약자들이 더 몰릴 것"이라고 말했다.

다만 고분양가 관리지역은 입주 때까지 분양권 전매가 금지되기 때문에 분양권 상태에서 팔 수 없고 입주 후 매도할 수 있다.