‘갭 투자’ 할 때 따져 볼 몇가지

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집값은 계속 오른다는 맹신 위험

부산에 사는 자영업자 김형진(가명·38)씨는 최근 대전의 소형 아파트 2채를 사들였다. 투자한 자금은 중개수수료를 포함해 고작 8000만원. 이런 쌈짓돈 투자가 가능한 것은 요즘 인기를 끄는 ‘갭(gap) 투자’ 방식을 이용한 때문이다.

갭 투자란 전세를 끼고 매매가격과 전셋값 차이가 크지 않은 부동산을 매입해 시세차익을 노리는 투자 기법이다. 매수자는 투자금으로 집값과 전세보증금 차액만 있으면 된다.

김씨가 매입한 이 아파트의 전세가비율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 87%에 이른다. 김씨는 "순 투자금이 많이 들지 않아 매입했지만 아파트값이 떨어질까 걱정이 되는 게 사실"이라고 말했다.
 
한동안 주춤하던 갭 투자가 다시 기승을 부리고 있다. 부동산시장이 꿈틀대면서 수도권은 물론 지방 대도시 아파트 단지까지 ‘갭 투자 족’이 눈에 띈다.

갭 투자족이 타깃으로 삼는 대상은 전세가비율이 높은 소형 아파트다. 전세를 안으면 큰돈 들이지 않고 매입할 수 있기 때문이다. 요즘 갭 투자는 아파트에 머무르지 않고 다세대주택·오피스텔까지 확산하고 있다.

최근 갭 투자족의 재등장은 대출 문턱이 높아진 영향도 주요 요인인 것 같다. 갭 투자를 활용하면 금융기관이 아닌 세입자로부터 대부분의 매입자금을 조달할 수 있어서다.

갭 투자는 자금 여력이 많지 않은 사람들, 특히 젊은 30~40대가 많이 시도한다. 시중 서점가에는 성공기를 담은 책이 쏟아져 나와 갭 투자를 부추긴다. 하지만 갭 투자는 매우 위험하다는 점에서 신중한 접근이 필요하다.

갭 투자는 전셋값이나 매매가격이 하락하지 않을 것이라는 맹신 아래 시도하는 투기적인 매입행위다. 대체로 부동산 가격은 장기적으로 물가상승률만큼 오른다고 볼 수 있다.

 

원금 까먹는 '깡통 주택' 경계해야


그러나 단기적으로는 공급이나 정부의 정책, 금리 변동 등에 따라 언제든지 요동칠 수 있다. 전세는 본질적으로 취약한 사금융이다. 집을 살 돈이 모자라 개인적으로 세입자로부터 빌리는 비제도권 자금정도로 봐야한다는 얘기다.

여기다 수급에 따라 가격의 변동이 큰 게 특징이다. 주택 입주물량이 크게 늘어나면 전세소멸시대에도 전셋값은 곤두박질칠 수 있다. 전세는 오로지 수요·공급만을 반영하기 때문이다.

지난 2000년 초 상승기에도 전세를 안고 아파트를 투자하는 사람들이 적지 않았다. 당시 ‘전세 안고 투자’와 요즘의 ‘갭 투자’는 비슷한 형태지만 순 투자금 비중이 다르다.

당시에는 아파트 전세가비율이 50~60%에 불과했지만 요즘은 75.7%(전국 기준)으로 치솟았다. 일부 소형 아파트는 80~90%에 이르는 곳도 많다. 집값이 떨어지면 과거에는 전세가비율이 낮아 투자자만 손해를 보는 선에서 그쳤다.

하지만 지금은 전셋값이 매매가격에 근접해 집값 하락 때 세입자를 보호할 수 있는 전세보증금 방어벽이 거의 사라진 상황이다. 가격의 우상향이 무너지면 투자자는 투자원금을 거의 날리는 깡통주택, 세입자는 보증금을 모두 돌려 받지 못하는 깡통전세의 피해를 입을 수 있는 위험성이 있는 셈이다.

때문에 갭 투자는 시도하지 않는 게 안전하지만, 하더라도 적어도 두 가지를 염두에 둬야 한다. 우선 최소한의 전세보증금 반환 자금을 확보해 두는 게 바람직하다.

세입자로부터 받은 보증금을 투자하기보다 일부라도 예금 형태로 보관하는 것이 좋다. 그래야 전셋값 하락 때 세입자와의 분쟁을 피할 수 있다.

또 하나. 전세가비율이 높은 곳이 반드시 유망한 곳은 아닐 수 있다. 비율이 높은 곳은 일반적으로 주거여건이 좋은 곳이다.

그렇지만 일부 매매가격 상승 기대가 낮은 지역도 전세가비율이 높다는 점을 기억할 필요가 있다. ‘높은 전세가율=갭투자 성공’ 방정식이 항상 성립하지 않을 수 있다는 얘기다.