경매 걸림돌 '허위 유치권' 주의보

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"10개 중 9개는 가짜… 판별 어려워"

허위 유치권이 부동산 경매시장의 질서를 어지럽히고 있다.

유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업체나 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있는 권리다. 여러 이해 관계가 얽힌 만큼 유치권이 신고된 경매 물건은 유찰 횟수가 많아 낙찰가가 하락하는 경우가 많다. 이를 노려 거짓으로 유치권을 신고해 경매 낙찰가를 떨어뜨리는 사례가 끊이지 않고 있다. 유치권을 전문으로 상담하거나 유치권이 붙은 경매 물건을 대리 낙찰 받아주는 업체까지 등장하고 있다.

예컨대 건물 소유주와 건설업체가 담합해 터무니없이 높은 금액의 유치권을 신고한 후 감정평가액의 절반에도 미치지 않는 가격으로 낙찰가를 조장하는 것이다. 헐값에 매물을 낙찰받고 경매를 지연시키기 위해 유치권을 악용하는 사례도 있다.

한국연합자산대부 관계자는 "유치권 10개 중 9개 정도가 허위 유치권이지만 이를 판별하기 쉽지 않다"며 "요즘에는 재산 증식 수단으로 악용되면서 낙찰자에게 경매물건을 넘겨주는 대가로 일정 금액을 요구하기도 한다"고 말했다.

▲ 부동산 경매시장에 가짜 유치권 주의보가 내렸다. 사진은 서울 서초동 서울중앙지법 경매 현장.


제도적 보완 마련 시급


이 탓에 마음에 드는 물건이라도 유치권이 걸렸다면 응찰조자 꺼리는 투자자가 늘고 있다. 유치권이 신고된 물건은 낙찰 후 번거로운 법·행정 절차를 밟아야하기 때문이다. 지난해엔 유령업체를 내세워 거짓으로 유치권을 신고하는 방법 등으로 경매를 지연시킨 일당이 검찰에 적발되기도 했다.

전문가는 유치권이 신고된 경매 물건을 낙찰받을 때 경매법원에 제출된 유치권 신고 내용과 현장 등을 반드시 확인하라고 조언한다. 또 유치권 신고의 허점을 막기 위한 제도적 보완이 시급하다고 목소리를 모은다. 경매에 나온 물건이라면 누구나 쉽게 허위로 유치권을 신고할 수 있다. 심지어 민사소송은 패소해도 형사적 책임을 지지 않는다.

이에 따라 경매가 지연되거나 채권자·낙찰자·임차인 등 다수의 이해 관계인이 막대한 피해를 입는 상황이 반복되고 있다.

정찬국 와이즈부동산금융투자 대표는 "허위 유치권을 신고하고 무단 점거하면 처음부터 민·형사상 책임을 함께 물게 하는 방법이 최선"이라며 "유치권자가 공사대금이 허위이거나 대금을 과장했다면 형법 제315조 경매입찰방해죄가 성립한다"고 설명했다.