리스크 커지는 부동산 시장 … 치고 빠지기 투자 위험하다

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학계·민간 전문가 10인의 진단

고공 행진하던 부동산 시장이 정부에 규제 움직임에 숨 고르기에 들어갔다.

12일 부동산 업계에 따르면 최근 재건축 가격 상승을 주도했던 서울 강남구 개포 주공1단지의 경우 이달 들어 거래가 끊기고 지난 주말 호가가 1000만원 가까이 떨어졌다.

정부가 과열 조짐을 보이는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 시장을 진정시키기 위해 이번 주 부동산 투기 단속을 시작하는 데 이어 조만간 대출 규제 등 ‘메스’를 들이댈 예정이라서다.

중앙일보는 현재 시장을 어떻게 봐야 하는 건지, 집값은 향후 어떻게 될지, 내 집 마련에 나서야 할지 등에 대해 학계, 민간 부동산 전문가, 건설업계 관계자 등 10명을 긴급 설문했다.

응답자들은 "시장의 변동성이 큰 데다 정부의 시장 안정책이 나올 가능성이 커 단기 시세 차익을 노린 투자는 위험하다"고 입을 모았다. 그러면서도 규제의 필요성과 방향·강도에 대해선 다양한 목소리를 쏟아냈다.
 
현재 부동산 시장 상황에 대해선 10명의 의견이 비슷했다. 일부 지역을 제외하고는 과열로 보기 어렵다는 것이다. 수도권에선 서울 강남 4구와 하남 미사지구, 성남 판교신도시, 지방에선 부산·세종시 등은 뜨거운 편이지만 나머지 지역은 과열로 보기 어렵다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "2009년부터 지난달까지 서울 아파트값 누적 상승률은 4.5%에 그쳤다"며 "이 정도로 서울 전체가 과열이라고 볼 수 없다"고 말했다.

김동욱 쌍용건설 주택담당 상무는 "수도권 미분양 물량은 줄었지만, 지방은 늘었다. 전반적으로 과열됐다기보다 입지 특성에 따라 시장 양극화가 심화했다고 봐야 한다"고 말했다.

건설업체와 시행사 등 민간 업체 측은 집값 상승이 일시적인 현상이 아니라 장기적 추세라고 내다본다. 강성호 GS건설 건축기획팀장은 "한국 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 장기 침체를 겪었다. 향후 장기 관점에서 집값은 최소 유지 또는 상승할 것으로 본다"고 전망했다.

김승배 피데스개발 대표는 "선진국과 비교했을 때 서울 강남 등 도심은 현재 30%가량 저평가됐다. 추가 상승여력이 충분하다"고 말했다.
 
 

입지에 따라 심해진 시장 양극화


학계 쪽에서는 다른 목소리가 나온다. 최근 추세가 지속될지에 대해선 지켜봐야 한다는 의견이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리인상과 대규모 입주, 정부 규제 등 변수가 많아 최근처럼 큰 폭의 상승세가 장기 지속하긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

현시점에서 규제 필요성과 대책에 대해선 의견이 엇갈렸다. 시장에 맡겨야 한다는 의견부터 투기 지역에 대해선 전매제한 강화, 재건축 초과이익환수제 부활, 투기과열지구 지정 같은 규제 수단을 총동원해야 한다는 주장까지 극과 극이었다.

김승배 대표는 "규제는 시장 상황을 왜곡해 장기적으로 집값을 더 올릴 수 있다. 집값은 전적으로 시장에 맡겨야 한다"고 말했다.

심교언 교수는 "강남 3구를 포함한 일부 지역만 오르는 상황이라 지금 당장은 규제책을 펼 필요가 없다. 오히려 일률적으로 규제할 경우 지방을 비롯한 전국 부동산 시장이 무너질 우려가 있다"고 했다.

반면 특정 지역에 대한 규제 필요성을 언급하는 시각도 만만찮았다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "과열된 일부 지역만 선별해 전매제한을 강화하는 등 시장 안정책을 도입해야 한다"고 말했다.

전재범 강원대 부동산학과 교수는 "강남 3구 등 집값이 오른 지역은 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화를 제외한 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 부활, 청약 1순위 자격 강화, 전매제한 강화 같은 고강도 대책을 동원해야 한다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "LTV·DTI를 강화하더라도 실수요자를 위한 대출 지원책은 마련해야 한다"고 덧붙였다.

규제를 하더라도 효과가 제한적일 것으로 보는 목소리도 컸다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "단기적으로 정부를 이기는 시장은 없다. 하지만 장기적으로 시장을 이기는 정부는 없다. 정부가 규제를 강화하면 단기 조정 후 수도권을 중심으로 가격 상승세가 이어갈 것"이라고 말했다.

시장 수요자들이 가장 궁금해하는 "지금 집을 사야 하느냐"는 질문에 대해서 응답자들은 실수요자와 단기 차익을 노린 투자자의 입장을 구분했다. 집을 장기 보유할 실수요자라면 시장 상황을 따져보고 매수하는 걸 검토해도 괜찮다는 입장이다.

김덕례 실장은 "집값은 등락을 반복해도 (경제가 성장하는 한) 꾸준히 오른다. (실수요자라면) 하반기 중 금리가 오르기 전 주택을 마련하는 것도 검토할 만하다"고 말했다.

전재범 교수는 "부동산 경기와 무관하게 무리한 대출만 아니라면 실수요자는 구입하는 걸 검토해도 된다"고 말했다. 『부동산의 보이지 않는 진실』 저자인 이재범씨는 "무주택자라면 언제든 집을 구입할 시기는 ‘지금’이다. 더 싸게 사고 싶겠지만 그런 때가 쉽게 오지 않는다"고 말했다.

하지만 가격이 많이 오른 지역에서 추격 매수하는 것은 자제할 필요가 있다는 답변도 많았다. 특히 단기 시세차익을 노린 투자는 경계하라는 목소리가 컸다. 정부 대책이 나오면 단기간 조정이 불가피하다는 데 의견이 모아져서다.

강성호 팀장은 "정부의 시장 안정책이 발표되면 단기 시세 차익을 노린 투자부터 직격탄을 맞을 수 있다"고 말했다. 함영진 센터장은 "하반기부터 2018년까지 분기당 10만 가구씩 입주 물량이 쏟아진다. 단기 차익을 노린 ‘갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다"고 말했다.

부동산 시장을 좌우하는 큰 변수 중 하나는 금리다. 이날 이주열 한국은행 총재가 기준금리 인상 가능성을 언급한 데 대해 함영진 센터장은 "예고된 현상이다. 금리를 올리더라도 인상 속도는 완만할 것으로 본다. 하지만 금리가 조금이라도 오른다면 최근 집값 상승세는 한풀 꺾일 것"이라고 내다봤다.