억대 돈잔치' 반포1단지 재건축...3조5000억 이주비 강남 부동산시장 '불씨' 되나

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GS건설·현대건설 '총력 수주전'

서울 용산에서 한강 건너편을 바라보면 동작대교 오른쪽으로 국립현충원이 보이고 왼쪽으로 대규모 저층 아파트 단지가 눈에 들어온다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 예정단지다. 

그동안 재건축 시장에서 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실동 주공5단지 등에 밀려 중앙무대에 오르지 못하다 최근 스포트라이트를 받고 있다. 역대 최대 규모의 재건축 사업장으로 국내 대표적인 건설사들의 수주전이 뜨겁기 때문이다. 

2조6000억원가량의 공사비를 둘러싸고 벌이는 GS건설과 현대건설의 치열한 수주전이 말 그대로 ‘진검승부’다. 

최근 몇 년 사이 분양시장에서 바람을 몰고 있는 GS건설은 반포 최대어인 이 단지를 수주해 명실공히 강남권 재건축 최강자 자리를 굳힐 생각이다. 

이미 이 지역에 기반을 다져둔 상태다. 강남권 신흥 부촌으로 떠오른 반포 일대에서 2008년 지은 반포자이에 이어 지난해 이후 분양한 신반포자이(지난해 1월)와 신반포센트럴자이(올 9월)가 청약돌풍을 일으키며 이 회사 아파트 브랜드인 ‘자이’의 주가를 높였다. 

이 회사는 강남권 석권의 결정타로 보고 일찌감치 반포주공1단지 재건축 수주에 공을 들였다. 

현대건설은 몇 년 사이 주택시장에서 이렇다 할 성적을 거두지 못해 건설업계 맏형 체면을 구겨오다 이번 수주전으로 명예 회복에 나섰다. 지난해 논란과 화제를 낳았던 강남구 개포동 디에이치아너힐즈분양성공의 여세를 몰아 반포의 새 랜드마크로 떠오르는 반포주공1단지 사업을 따낸다는 구상이다. 

반포에서 약한 입지를 역전시키고 반포주공1단지를 디딤돌 삼아 궁극적으로 현대 선배들이 지은 압구정동 현대 아파트 재건축을 노리고 있다. 현대건설은 반포자이 인근에 반포힐스테이트를 지었지만 인지도에서 반포자이에 뒤처진다. 

이들 회사는 오직 수주만을 생각하고 총력전을 펼치다 보니 지는 쪽은 상당한 타격을 받을 것으로 예상된다. 승승장구하던 GS건설의 콧대가 꺾이거나 현대건설 자존심이 치명타를 입게 된다.

▲ 공사비가 2조6000억원에 달하는 반포주공1단지 재건축 수주를 둘러싼 GS건설과 현대건설의 수주전이 뜨겁다. 왼쪽부터 GS건설 본사·반포주공1단지·현대건설 본사.


가구당 억대 무상 지원 ‘돈 전쟁’


수주전에 돈 다발이 날아다니고 있다. 공짜 이사비. 재건축 공사 기간 동안 머물 집으로 이사하는 데 보태 쓰라는 명목의 이사비로 현대건설이 7000만원을 제시했다. 서울에서 이사하는 데 200만원이면 충분하다. 아무리 고급스럽게 이사하더라도 500만원이 넘지 않을 것이다.

7000만원은 올 6월 기준으로 도시 근로자 가구가 1년 반 동안 열심히 일해야 벌 수 있는 소득(월 평균 근로소득 400만원)에 해당한다. 지방 대도시에선 소형(전용 40㎡ 미만) 아파트 전세보증금과 맞먹는다. 국민은행에 따르면 지난달 기준으로 부산 등 지방 5개 광역시 소형 아파트 평균 전세보증금이 6500만원이다. 

재건축 단지의 집 주인 상당수가 세를 주고 다른 집에 살고 있다. 이사할 필요도 없다. 실제로 이사를 하든, 그렇지 않든 이사비 7000만원은 주민들에게 ‘공돈’인 셈이다. 이사비는 모든 조합원에게 다 나온다. 

이를 두고 말이 많다. 차비 하라며 거마비 명목으로 수백만원을 주는 것과 다를 게 없는 셈이어서다. 수천만원의 현금 이사비가 명목만 다를뿐 금품·향응 제공과 다를 게 없다는 주장도 있다. 현행 관련 법에는 건설사의 재건축 조합원 이사비 지원에 대한 기준은 없다. 

이렇게 되면 앞으로 은마, 잠실 주공5단지, 압구정 등에서 재건축을 수주하려면 무상 이사비로 1억원 넘게 줘야 할지도 모른다.

조합원은 이사비로 이보다 훨씬 더 많은 돈을 손에 쥘 수도 있다. 무상 7000만원 외에 무이자 이사비용 5억원 대여를 선택할 수 있다. 이주부터 공사 완공까지 3년 넘게 5억원을 마음대로 굴린 뒤 원금만 돌려주면 된다. 
 
재건축을 하려면 조합원은 공사 기간 동안 머물 집이 필요하다. 이에 필요한 돈이 이주비다. 다른 데 살면서 임대를 놓은 경우엔 세입자에게 보증금 등을 돌려줘야 한다. 이 단지에 살고 있으면 다른 데 전세를 구하든지 해야 한다. 

조합은 집단대출 형식으로 이주비를 대출 받는다. 이주비는 대개 기존 집값의 60%까지다. 

반포주공1단지 집값이 26억~43억원 선이다. 가구당 대출이 가능한 이주비는 16억~26억원이다. 총이주비가 3조5000억원정도로 예상된다. 이에 대한 공사 기간 3년간 이자만 3000억~4000억원에 달한다. 

GS건설과 현대건설은 이자를 무이자로 빌려줄 계획이다. 조합원당 이주비 이자의 이자는 2000만~4000만원 정도다. 사실상 조합원에게 무상으로 주는 금액이다. 
 
GS건설과 현대건설은 이주비 이자 외에 조합운영비 등 간접경비를 모두 무료로 빌려준다는 계획이다. 많게는 1조5000억원이다. 이자만 1800억원이다. 이 돈 역시 원래는 조합이 부담할 금액이다. 

이사비 등 최대 4000억원 업체 부담

 
이들 금액을 모두 합치면 조합원은 최대 2억원 가까이 무상으로 직간접적으로 받는 셈이다. 많게는 4000억원에 이르는 막대한 돈을 쓰고도 건설사가 남는 게 있을까. 

이들 회사는 수익성을 따지기보다 손해를 보고서라도 수주하겠다는 입장이지만 결국 어떤 식으로든 분양가에 반영되지 않겠느냐는 분석이 많다. 

이렇게 생기는 돈이 어디로 갈까. 8·2 부동산대책으로 진정세를 보이는 강남권 부동산시장을 다시 불안하게 하는 불씨가 될 수 있다는 우려가 나온다. 

조합원당 무이자로 대여되는 이사비 5억원과 이주비를 합치면 총 5조원 정도가 반포주공1단지에 몰리게 된다. 세입자에게 나갈 돈을 제외하더라도 3조5000억원 이상이다. 

이처럼 막대한 돈이 강남권 부동산 투자금액으로 쓰일 수 있다. 

과거 택지개발사업이 활발하던 때 보상비가 부동산시장의 불안을 낳곤 했다. 2000년대 중반 경기도 성남시 판교신도시에 풀린 토지 보상비가 2조5000억원 정도였다. 

분양가상한제 ‘암초’ 피할까


반포주공1단지 재건축 사업의 가장 큰 난관은 분양가상한제다. 정부는 관련 법령 개정을 거쳐 10~11월 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 선정할 예정이다. 재건축 단지는 상한제 지역으로 선정되기 전에 일반분양계획을 포함한 관리처분인가를 신청해야 한다. 시간이 빠듯하다. 

조합은 현재 상한제 적용을 받지 않는 것을 전제로 3000가구 정도의 일반분양분 분양가를 3.3㎡당 5100만원으로 잡고 있다. 

그런데 분양가상한제 적용을 받으면 일반분양가를 3.3㎡당 4000만원 넘게 받기 힘을 것 같다. 조합 예상보다 분양가가 3.3㎡당 1000만원만 내려도 일반분양수입이 8000억원가량 줄어든다. 조합원 가구당 사업비 부담이 3억~4억원 늘어나게 된다. 

하지만 조합원 추가 분담금이 실제로 늘어나지는 않는다. 반포주공1단지 사업방식이 공동사업시행이어서 시공사가 추가 사업비 부담을 지도록 돼 있기 때문이다. 공사비 수주금액 2조6000억원의 3분의 1에 가까운 금액이다. 시공사로 선정되더라도 상한제 적용을 받으면 ‘상처 뿐인 영광’이나 '승자의 저주'가 될 수 있다.
 
반포주공1단지 재건축 시공사는 오는 27일 조합원 총회에서 투표로 결정된다.