반포주공 초과이익환수액, 가구당 4억 넘을 듯

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주요 재건축 단지 시뮬레이션

오는 12월 재건축 시공사를 선정할 예정인 서울 서초구 반포동 반포아파트 3주구. 예상보다 사업 속도가 느려 내년 부활 예정인 초과이익환수제(이하 환수제)를 피하지 못한다.

조합 관계자는 "환수제를 벗어나려면 연말까지 사업계획을 마무리해야 하는데 조합원 분양 등 앞으로 남은 절차가 많아 힘들다"고 말했다. 조합이 예상하는 재건축부담금(이하 부담금)은 947억원이다. 조합원당 6000만원 선이다.

이달 초 시공사를 선정한 서초구 잠원동 한신4지구 재건축조합이 예상하는 환수제 부담금은 총 2200억원, 조합원당 8000만원가량이다. 

10여 년 전 노무현 정부가 만든 환수제가 강남권에 모습을 드러내고 있다. 부담금은 재건축 기간 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 더 많이 오른 집값에 대해 조합에 부과되는 금액이다.

조합원 분양가와 기존 주택 평가금액과의 차액으로 조합원이 실제로 내야 하는 추가 분담금과는 다르다. 여기다 다음달 시행 예정인 분양가 상한제까지 적용받으면 재건축 사업비가 더욱 늘어난다.

환수제와 상한제는 임박한 금리 인상, 가계부채 대책 등과 맞물려 강남권 주택시장을 더 위축시킬 것으로 전망된다. 조합 측 추정과 본지 시뮬레이션 결과 재건축 막바지 단계 단지들이 환수제를 적용받을 경우 조합원당 부담금이 최고 4억원대로 예상되는 곳도 있다.

반포주공1단지 1·2·4주구의 재건축부담금은 가구당 평균 4억1000만원으로 추산됐다. 조합이 예상하는 사업비·일반분양가 등으로 계산할 수 있다. 인근 반포아파트 3주구, 한신 4지구와 세 배 이상 차이 난다. 송파구 신천동 잠실미성크로바는 가구당 4300만원을 낼 것으로 예상된다.
 
반포주공1단지 부담금이 많은 이유는 비싸게 팔 수 있는 일반분양분이 많아서다. 이 단지는 기존의 세 배 규모로 재건축된다. 다른 단지는 기존의 두 배 정도다.

일반분양분 분양가는 조합원 주택보다 15~20% 비싼데 이 단지는 강남권 최고인 3.3㎡당 5100만원까지 예상하고 있다. 초고층 개발 호재가 있는 송파구 잠실동 주공5단지는 아직 사업비 등이 나오지 않았지만 환수제 부담금이 2억~3억원대에 이를 것으로 추정된다. 

 
 

강남권 집값 상승 둔화, 거래도 감소


분양가 상한제는 일반분양분 분양가를 규제하는 것이어서 일반분양분이 많을수록 타격이 크다. 업계는 상한제로 분양가가 10~15% 내려갈 것으로 본다. 환수제와 상한제를 모두 적용받으면 반포주공1단지의 가구당 부담금액은 4억9000만원까지 높아질 것으로 예상된다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "강남권에 환수제 시대가 본격적으로 열리면 ‘황금알’로 여겨지던 재건축 수익성도 떨어질 것"이라고 말했다.

물론 재건축조합 차원에서 초과이익환수제 부담금을 내더라도 분양수입이 많아 사업성이 좋으면 개별 조합원 차원에선 분담금 대신 환급금을 받을 수도 있다.
 
이런 가운데 24일 가계부채 대책이, 다음달엔 주거복지 로드맵이 발표된다. 금리 인상 가능성이 커지면서 당분간 수요자의 구매 심리도 위축될 것으로 보인다.

추석 연휴 전후로 이어지던 집값 상승세도 둔화하고 있다. 22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 서울 주간 아파트값은 0.07% 올라 전주(0.08%)보다 오름폭이 줄었다.

8·2 대책 이후 약세를 보이다 지난달 중순 반등한 뒤 상승 폭이 커졌으나 다시 주춤해졌다. 강남구(0.12%→0.06%)와 송파구(0.25%→0.19%) 상승세가 둔화했다.

‘지켜보자’는 관망세가 짙어지며 거래도 감소세다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 22일 기준 1976건에 그쳤다. 지난달 거래(8388건)의 23.6% 수준이다.

익명을 원한 송파구의 한 중개업소 대표는 "한 달 전보다 거래가 줄고 집값 상승세는 멈췄다"며 "집값이 어떻게 될지 몰라 다들 조심스러워하는 분위기"라고 말했다.