"새 공공택지 개발보다 강남 재건축 푸는 게 더 효과"

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뛰는 집값 잡을 대안은

정부가 과열 양상을 보이는 서울 강남권 주택시장을 겨냥해 대책을 검토하고 있다. 정부 스스로 역대 최강이라고 평가한 지난해 8·2 부동산 대책을 내놓은 지 불과 5개월 만이다.
 
정부는 집값 급등의 원인을 투기 수요로 보고 대대적인 단속·조사와 함께 추가 대책을 마련하고 있다. 정부 관계기관 합동 부동산거래조사팀이 무기한 현장 단속에 나선 데 이어 국세청은 최근 재건축·고가 아파트 매수자에 대한 세무조사에 들어갔다. 정부는 투기의 진앙으로 보는 재건축에 대해 잇단 경고 메시지를 던지고 있다. 집값 상승세를 주도하는 재건축 기대감을 꺾기 위한 의도로 풀이된다.
 
김현미 국토교통부 장관은 "재건축 연한 연장과 안전진단 강화를 검토하겠다"고 밝혔다. 재건축을 못하게 하겠다는 뜻이다. 안전진단을 통과해 이미 재건축을 추진 중인 단지들엔 최대 8억여원에 달하는 재건축 부담금 폭탄도 예고했다. 
    
중장기적으로는 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있다. 김동연 경제부총리는 지난 16일 "다주택자 과세 형평성 차원에서 보유세 인상은 타당하다"며 불을 지폈다. 국회 기획재정위원회 간사인 박광온 더불어민주당 의원은 "1월 말 조세재정개혁특별위원회 출범을 앞두고 보유세 인상을 비롯해 여러 방안을 놓고 정교하게 다듬는 중"이라고 말했다.
 
하지만 ‘강남·다주택·투기’ 틀에 갇힌 수요 억제 위주의 대책은 수요와 공급 불균형을 심화해 강남 주택시장을 안정시키기 어렵다는 지적이 많다. 투기 수요는 공급 부족이란 근본적 문제 때문에 생긴 파생적인 현상이어서다.
 
전문가들은 "투기는 막더라도 투기 수요가 몰리는 원인을 제대로 분석해야 한다"고 말한다.
 
현 정부와 비슷한 진단을 하고 대책을 마련했던 노무현 정부 때 각종 규제를 집중한 강남권 집값이 가장 많이 올랐다. 노무현 정부는 다주택자 양도세 중과를 도입하고 종합부동산세를 신설해 보유세를 강화했다. 재건축단지를 겨냥한 재건축 초과이익환수제도 만들었다.

KB국민은행에 따르면 노무현 정부 임기 동안 강남권 아파트 값은 대책 후 잠깐 약세를 보이다 다시 오르기를 반복하며 강북 지역의 2배가 넘는 상승률을 나타냈다. 80%가량 뛰었는데 같은 기간 강북 지역 상승률은 32.5%였다.
 
규제에 발목 잡혀 재건축사업이 지지부진해지면서 새 아파트 공급량이 크게 줄었다. 2004~2008년 연평균 1만 가구이던 강남권 재건축아파트 입주물량이 노무현 정부의 규제가 본격 시행되면서 이후 5년간 1년에 평균 2000가구 정도 들어서는 데 그쳤다. 노무현 정부의 재건축 규제로 신규 주택 공급량이 감소하면서 현재 강남권 집값 급등의 배경이 된 셈이다. 
 

▲ 정부가 안전진단 강화 등을 검토하고 수억원의 부담금을 예고하며 재건축 옥죄기에 나섰다. 지난 22일 서울 강남구의 한 부동산중개업소에 재건축을 추진 중인 아파트의 매물 안내문이 붙어 있다. [연합뉴스]


"세금 혜택 등 다주택 퇴로 터줘야"


전문가들은 보유세 인상 등 수요 억제책은 큰 효과를 내기 어려울 것으로 본다. 시중은행 PB센터장은 "종부세율을 올려 봤자 수백만원 더 올라가는 정도인데 강남 다주택자들은 꿈쩍하지 않을 것"이라며 "집값이 더 안 오르면 그냥 갖고 있다가 나중에 자식에게 물려주면 그만이라는 고객도 있다"고 말했다.
 
따라서 공급 확대로 시장의 공급 부족 불안감을 해소해야 한다. 우선 매물 기근을 해소하기 위해 다주택자가 집을 팔 수 있도록 유도할 필요가 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "집을 팔 수 있는 확실한 ‘당근’이 있어야 한다"며 "장기보유특별공제를 적용하고 양도세를 한시적으로 완화하는 방안을 생각할 만하다"고 말했다. 

양도세 중과 시행까지의 유예기간을 늘려야 한다는 주장도 있다. 지난해 말 다주택자 양도세 중과를 담은 법안이 국회를 통과해 확정된 뒤 4월 시행까지 유예기간이 3개월이다. 노무현 정부는 1년을 뒀다.
 
안정적인 신규 주택 공급이 이뤄져야 한다. 정부가 검토하고 있는 공공택지 개발보다 재건축이 효과적이다. 공공택지를 개발하는 데 토지보상비, 교통망 건설비용 등 막대한 비용이 들어간다. 계획 수립부터 완공까지 7년 이상의 시간이 걸린다.
 
재건축은 기존 편의시설을 활용하는 것이고 사업기간도 상대적으로 짧다.
 
김신조 내외주건 대표는 "외곽의 공공택지 개발은 강남 수요를 흡수하는 데 한계가 있다"며 "재건축사업 속도를 높이고 역세권 등에 집을 더 많이 지을 수 있는 규제 완화가 필요하다"고 말했다. 재건축 규모를 늘리는 대신 임대주택 등으로 개발이익을 환수하면 된다.
 
노희순 주택산업연구원 책임연구원은 "정부의 규제 등으로 강남권 신규 공급물량이 들쭉날쭉하면서 공급 불안을 키우고 있다"며 "정부는 기반시설이 제대로 갖춰진 도심에 주택이 안정적으로 공급된다는 신뢰를 줘야 한다"고 말했다.