서울 주택시장, 마이너리그의 반란 시작됐나

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양천·강동 앞선 성동, 목동 추월한 옥수…집값 지각변동

서울 성동지역 아파트값이 강남권과 어깨를 겨루는 양천지역과 강동지역을 앞질렀다. 서울 변두리 은평지역 아파트값도 전통 부촌인 성북지역을 바짝 뒤쫓고 있다. 은평도 강남과 직결되는 수도권광역급행철도(GTX) A노선을 타고 향후 성북지역을 추월할 전망이다.

KB국민은행 부동산 시세에 따르면 지난 19일 기준 아파트값(이하 전용면적 3.3㎡당 평균)은 성동구가 2297만원을 기록해 새해 들어 양천구(2283만원)를 근소한 차이로 앞지르기 시작했다.

뚝섬 고급 아파트 덕 톡톡히 누리는 성동



성동구는 지난해 8월 2085만원, 9월 2102만원, 10월 2128만원으로 꾸준히 오르면서 양천구와의 간격을 각각 50만원, 36만원, 17만원으로 계속 좁혀나갔다. 이어 11월엔 2171만원으로 양천구와 같은 반열에 올랐다. 양천구도 같은 기간에 각각 2135만원(8월), 2138만원(9월), 2145만원(10월), 2171만원(11월)으로 계속 상승세를 이어갔지만 성동구의 잰걸음에 결국 추월 당했다.

성동구는 마포구도 제쳤다. 마포구는 광화문·여의도·용산·을지로 같은 서울 도심 업무밀집지구와 가까워 직주근접 주거지로 각광받는 지역이다. 마포구는 지난해 8월 2046만원, 9월 2065만원, 10월 2088만원, 11월 2122만원, 12월 2145만원, 올해 1월 2185만원을 나타냈다. 이를 성동구와 비교하면 격차는 지난해 8월 39만원 정도였으나 올해 1월 112만원까지 증가했다. 마포구가 성동구의 상승폭을 따라잡지 못해 격차가 불과 5개월 사이에 3배나 벌어진 것이다.

성동구 아파트값의 상승은 옥수동과 성수동이 앞장섰다. 두 지역은 전셋값은 거의 제자리에 그친 반면 매매가는 지난해 하반기 들어 가파른 상승세를 기록했다. 특히 옥수동의 경우 지난해 가을부터 양천구를 대표하는 목동도 따돌리기 시작했다. 목동은 10여년 전만해도 강남지역과 함께 ‘버블세븐(아파트값이 폭등한 수도권 7개 지역)’으로 불렸던 곳이다. 

▲ [[서울 성동구ㆍ양천구ㆍ강동구 아파트값 추이 비교]] (3.3㎡당 만원)


옥수동은 지난해 8월 2571만원에서 9월 2614만원, 10월 2656만원, 11월 2713만원, 12월 2759만원을 기록하더니 새해 1월엔 2805만원까지 올랐다. 목동은 지난해 8월까진 옥수동보다 높은 2591만원을 기록했다. 목동은 이후에도 오름세를 계속 유지했으나 9월 2594만원, 10월 2600만원, 11월 2633만원, 12월 2699만원, 올해 1월 2749만원으로 옥수동에 뒤처지기 시작했다. 성수동도 같은 기간 각각 2346만원에서 2373만원, 2406만원, 2439만원, 2465만원, 올해 2561만원까지 상승해 목동을 바짝 추격하고 있다.

그 배경엔 옥수동·성수동 지역을 중심으로 갤러리아포레, 서울숲트리마제, 아크로서울포레스트 등 고급 브랜드 아파트들이 줄지어 들어서면서 성동구의 아파트값 상승을 끌어올린 것으로 보인다. 낡은 주택들이 밀집됐던 상왕십리동·하왕십리동 일대도 계획가구수만 5300여 가구 1만5000여 명에 달하는 왕십리뉴타운으로 바뀌면서 시세 상승을 부채질했다.

강남권의 재개발·재건축 바람과 정부 감시망 강화도 성동구의 집값을 부추긴 것으로 보인다. 옥수동과 성수동은 한강을 사이에 두고 강남권과 마주하고 있어 강남접근성이 탁월한 지역으로 꼽힌다. 이 때문에 정비사업으로 발생하는 이주 수요를 붙잡거나 진입 문턱이 높은 강남권 대신 강남 인접 지역으로 투자수요가 유입된 것으로 업계는 보고 있다. 

▲ [[성동구 옥수동 VS 양천구 목동 아파트값 추이 비교]] (3.3㎡당 만원)


▲ 서울 성동구 집값이 뚝섬 고급 아파트 개발 등을 등에 업고 강동과 양천 집값을 추월했다. 사진은 뚝섬에 들어선 고급 아파트인 갤러리아 포레 전경.


은평, '다가구촌→아파트타운' 변신 중


서울 은평구 아파트값은 최근엔 오름폭이 둔화됐지만 상승세를 꾸준하게 지속하면서 성북구 시세를 턱밑에서 바짝 뒤쫓고 있다. 은평구는 지난해 8월 1409만원에서 올해 1월 1429만원까지 올랐다. 같은 기간 1403만원에서 1455만원으로 오른 성북구와 비슷한 수준이다.

성북구도 마포구와 마찬가지로 도심 업무밀집지구인 종로구·중구와 인접해 수요가 풍부한 지역이다. 장위동·상월곡동·하월곡동·정릉동 등을 중심으로 재개발이 추진되고 있는데다 경전철 우이신설선(북한산우이~신설동)이 지난해 9월 개통돼 이 지역 부동산시장의 기대심리가 커졌다.

은평구의 열기는 성북구보다 더 달아오를 전망이다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 심의를 통과하면서 국토부가 지난해 말 민간투자사업 형태로 착공을 서두르겠다고 발표했다. A노선은 파주 운정에서 서울역과 강남권을 거쳐 용인·동탄까지 이어진다. 은평에선 연신내 지역을 관통한다. 경전철 서부선(새절역~여의도~서울대입구역)도 2023년 개통을 목표로 추진되고 있다.

서부선이 개통하면 관악구·동작구·영등포구 같은 서울 서남부지역의 수요가 일부 유입될 것으로 기대된다. 지난해 11월엔 은평구와 고양시 원흥지구를 잇는 덕산터널까지 개통되는 등 은평은 수도권 서북부의 관문으로 자리매김을 더욱 공고히 하게 됐다. 

▲ [[서울 은평구 동별 아파트 최근 매매ㆍ전세]] (1월 19일 기준, 3.3㎡당 만원)


또한 주택정비사업들이 동시다발적으로 이어지고 있는 점도 은평지역 부동산시장에 활기를 불어넣고 있다. 정비구역이 13곳에 이르는 응암동을 비롯해 녹번동·수색동·증산동을 중심으로 추진되고 있는 재개발·재건축 구역만도 50개가 넘을 정도다. 지난해 8월 입주를 시작한 백련산 힐스테이트 4차는 앞서 입주한 1~3차(응암 7~9구역 재개발)와 함께 4200가구의 대단지를 형성했다. 올해 하반기엔 녹번 1-1·2구역을 재개발한 힐스테이트 녹번(952가구)과 래미안 베라힐즈(1305가구)가 입주할 예정이다.

이 밖에도 은평지역엔 다양한 호재들이 이어지고 있다. 은평뉴타운 인근에 2016년 말에 롯데복합쇼핑몰이 들어선데 이어 내년 5월엔 지하 7층 지상 17층 808병상 규모의 가톨릭대 은평성모병원이 문을 열 예정이다. 또한 진관동엔 소방행정타운이 조성되고 있다. 이곳엔 올해 7월 소방학교 이전을 시작으로 2022년까지 전문훈련시설·소방재난본부·종합방재센터 등이 들어선다.

은평 황금공인중개소 관계자는 “한때 미분양을 겪었던 아파트들이 빠르게 완판됐을 정도로 은평구 아파트 값은 다양한 호재들 덕에 지난해 상반기엔 강남지역 아파트값 상승에 버금가는 높은 상승률도 보였다”며 “재개발재건축 사업이 많아 다가구촌이었던 은평구가 아파트타운으로 변신하고 있다”고 말했다.

그는 이어 “인근 서울 상암동과 고양시 원흥·삼송지구에서 비싼 집값에 쫓겨 은평으로 오는 수요가 적지 않다”며 “은평은 집값이 서울치곤 낮은 편인데다 매매 대비 전세 비율이 높아 갭 투자도 이어지고 있다”고 덧붙였다.