보증금 올려 재계약 하려는데…전세계약서 다시 써야하나

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증액분에 대한 계약서 작성 후 확정일자 새로 받아야

# 서울 양천구 소재 3억원짜리 전세 아파트에 사는 K 씨(39세·회사원). 지금 살고 있는 집의 전세기간이 두 달 후면 끝나게 돼 고민입니다. 요즘 같은 불경기에 이사를 가자니 수백만원은 그냥 나갈 것 같고 아이들 학교 때문에 동네를 옮기기도 망설여 지네요.

결국 K 씨는 집주인과 상의 끝에 2000만원을 올려주고 전세 재계약을 하기로 했습니다. 그런데 막상 재계약을 하자니 궁금한 게 한두 가지가 아닙니다. 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 다시 받아야 하는지, 계약서를 쓴다면 공인중개사가 써줘야 하는지, 전세자금대출을 새로 받아야 하는지 등등 미리 체크해봐야 할 게 적지 않아 머리가 지끈거립니다.
 
본격적인 봄 이사철을 앞두고 전세시장이 되살아나는 조짐을 보이고 있습니다. 계약 기간 만료를 앞두고 새 집을 구하거나 재계약을 위해 2년 만에 다시 보증금을 흥정하는 등 세입자 간 전·월세 매물을 잡기 위한 경쟁이 치열합니다. K 씨처럼 전·월세 재계약에 성공해 다시 이삿짐을 싸지 않아도 된다는 기쁨을 느끼는 건 잠깐. 여러 가지 궁금증에 머리가 복잡해 질 수 있습니다. 전·월세 재계약에 대한 궁금증을 하나하나 풀어보겠습니다.
 
먼저 전·월세 보증금이 그대로라면 새로 계약을 체결할 필요가 없습니다. 같은 조건으로 묵시적 갱신(자동 연장)이 되는 경우라서죠. 그러나 보증금이 올랐다면 계약서를 새로 쓰는 것이 좋습니다. 기존 계약서의 보증금 표시 부분만 변경한다면 나중에 법률적으로 문제를 일으킬 수 있습니다. 이 때문에 인상분에 대해서는 별도의 계약서를 작성 후 확정일자를 새로 받아야 합니다.
 

재계약 전 권리관계 변동 살펴야

 
K 씨 경우로 보면 총 3억2000만원에 대해서 새로 계약서를 작성하는 것이 아니고, 이번에 올려주기로 한 2000만원에 대해서만 계약서를 따로 쓰고 확정일자를 받으면 됩니다. 이때 기존의 3억 전세 보증금 계약서를 파기하지 말아야 합니다. 이미 취득했던 대항력과 우선변제권을 모두 잃을 수 있기 때문입니다. 처음 계약한 보증금 3억원은 대항력과 우선변제권이 있어서 1순위로 변제받을 수 있지만 나중에 추가한 보증금 2000만원은 그 뒤로 순위가 밀려나게 됩니다.
 
만약 보증금 증액 전에 집주인이 추가로 대출을 받았다면(근저당을 설정했다면) 추가 보증금은 3순위로 밀리게 됩니다(1순위 기존 전세 보증금 3억, 2순위 추가 대출 근저당, 3순위 재계약 때 올린 보증금 2000만원). 이때 실수로 기존 계약서를 없애고 새로 계약서를 만들었다면, 중간에 받았던 대출 뒤로 순위가 밀려 전세금을 날릴 수 있는 위험에 처할 수도 있습니다.

▲ 은행 국민주택기금 전세대출 창구에서 한 고객이 대출 상담을 받고 있다.

 

전세대출 만기 연장은 1달 전 신청

 
그렇다면 보증금 2000만원 증액에 대한 계약서는 공인중개사를 통해 써야 할까요? 그건 아닙니다. 계약서는 집주인과 직접 작성해도 됩니다. 다만 재계약 전 등기부등본을 떼어 그간 대출이 추가로 잡힌 것은 없는지 등 권리관계 변동을 확인해야 합니다.

계약서 서식은 한국공인중개사협회 홈페이지나 LH 전·월세지원센터 사이트 등에서 받을 수 있습니다. 혹시 불안하다면 부동산을 통해 전세 재계약을 하는 것도 나쁘지 않습니다. 이때 통상 중개 수수료가 아닌 대서료 10만원 정도 비용이 듭니다.

은행에 전세자금대출 만기연장을 신청할 계획이라면 반드시 집주인 본인과 계약한 서류를 챙겨야 합니다. 배우자 등 제3자와 계약을 체결한다면 집주인과의 대리 관계를 증명할 수 있는 위임장을 꼭 받아야 합니다. 집주인이 해외에 거주하면 해외 공관에서 확인한 위임장 등을 요구해 받아둬야만 대출 만기연장을 할 수 있습니다.

또 전세자금대출 만기연장은 1개월 전까지 은행에 신청해야 하기 때문에 기간을 잘 따져 재계약을 맺어야 합니다. 은행에서 전세자금대출 연장을 심사할 때는 일반 신용대출이나 주택담보대출에 비해 더 많은 기간이 소요되기 때문입니다.

재계약을 할 때 전세금이 4억원을 넘었다면 서울보증보험이 보증을 서주는 대출로 갈아타야 합니다. 전세자금대출은 은행이 한국주택금융공사의 보증을 받아 4억원까지만 가능하기 때문이죠. 서울보증보험의 보증을 받는 경우 전세금 한도는 없지만 대출 한도가 5억원으로 제약됩니다. 금리는 3%대로 주택금융공사 보증분(2월 평균 3.05%)보다 조금 높은 편입니다.