사실상 허용인 '조건부' 판정, 재건축 어려워진다

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'재건축 안전진단 기준 정상화' Q&A

▲ 4400여가구의 대단지인 서울 강남구 대치동 은마 아파트는 재건축 안전진단에서 세 차례 고배를 마시고 네번째에 통과했다. 2002년 첫 탈락에서 2010년 통과까지 재건축 사업이 8년 늦어졌다. 정부의 안전진단 기준 강화로 안전진단 문턱을 넘지 못하는 사례가 잇따를 것으로 전망된다.

 
정부는 안전진단 문턱을 높이는 것과 동시에 사실상 재건축 허용인 '조건부 재건축' 판정에 대한 검증을 강화하기로 했다.

정부가 20일 발표한 '재건축 안전진단 기준 정상화' 내용을 일문일답으로 정리했다. 
   
재건축 안전진단 제도 도입 취지는.
"공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업 시행 여부를 결정하기 위해 도입됐다.  
 
이를 통해 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고, 재건축에 동의하지 않은 소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 재건축 안전진단 제도를 도입했다." 

현지조사와 안전진단의 차이점이 무엇인지.
"현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차다. 시장·군수 등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 ‘유지보수’ 또는 ‘안전진단 실시’로 판정한다. 
 
안전진단은 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’ 판정이 내려진 경우 진행된다. 시장·군수 등이 안전진단전문기관으로 하여금 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가해 재건축 실시 여부를 최종 판정하는 절차다." 

조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는.
"유지보수·재건축과 같은 명확한 판정이 있으면 그에 따른다. 중간영역인 조건부재건축(종합평가 30~55점)의 경우 객관적인 재검증 필요성이 있다. 
 
사례를 보면 90% 이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축판정과 동일하게 운영 중이다." 

조건부 재건축에 대한 적정성 검토 결과 유지보수 결정이 나면.
"안전진단 결과 보고서의 적정성 검토 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 되고, 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요 여부(안전진단 등)를 다시 판정 받아야 한다."  
 
내진 미반영 건축물의 재건축이 어려워지는 것이 아닌지.
"현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 절차를 두고 있고, 구조적·기능적 결함을 가진 경우에는 재건축사업을 추진할 수 있다. 
 
이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 등으로 시설물안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정을 받은 경우 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했다." 

안전진단 도입 후 평가 항목별 가중치 변화 과정은.
"공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행여부를 결정하기 위해 도입됐다.  
 

안전진단 기준 제정 당시 구조안전성을 안전진단 판단의 중요한 기준으로 도입했다. 다만, 도입 이후 구조안전성 비중이 지속 완화돼 재건축 필요성 검증이라는 제도 본래 목적 및 기능을 하지 못하고 있는 상황이 됐다. 이번 제도개선을 통해 안전진단의 평가항목 중 객관적·기술적 평가항목인 구조안전성 비중을 상향 조정한다." 
  
배관 노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것 아닌지.
"노후·불량정도가 심해 재건축이 꼭 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다. 개정 기준에 따르더라도 설비노후, 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있다.   
 
층간 소음, 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가결과가 E등급을 받은 경우 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하다." 

이번 제도개선을 통한 기대효과는.
"재건축 사업추진을 결정하는 안전진단의 절차와 기준의 정상화를 기대한다. 현지조사 단계에서 공공기관 참여를 통해 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 동시에 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 방지할 수 있다.  

열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화를 기대한다. 재난에 취약한 건축물의 재건축 절차를 간소화해 신속한 재건축을 지원하게 된다."