달아오르는 대치쌍용2차 수주전…대우건설, '디벨로퍼 DNA'로 승부 건다

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본연의 디벨로퍼 정신으로 조합원 공략 계획

지난해 3월 국내 건설사들이 천문학적 금액의 시공권을 두고 자존심을 건 수주전을 펼쳤던 경기도 과천시 과천주공1단지 재건축 사업.

당시 수주전에는 대우건설·GS건설·현대건설 등 3개 건설사가 뛰어들었다. 이들 업체는 과천주공1단지가 갖는 상징성 등을 감안해 회사의 역량을 쏟아부으며 총력전을 펼쳤다.

업계에서는 현대건설과 GS건설과의 2파전을 점치는 의견이 지배적이었다. 하지만 예상과는 달리 조합원들은 대우건설의 손을 들어줬다. 3월 26일 열린 재건축 조합의 시공사 선정 총회에서 대우건설은 전체 조합원 표 가운데 37.6%를 얻어 현대건설과 GS건설을 따돌리고 과천주공1단지 재건축 사업의 시공사로 선정된 것이다.
 

디벨로퍼 마인드로 경쟁 돌파

 
열세가 점쳐졌던 재건축 수주전에서 대우건설이 막판 저력을 발휘해 판세를 뒤집을 수 있었던 힘은 어디에서 왔을까. 전문가들은 '디벨로퍼' 마인드를 꼽고 있다. 당시 대우건설은 '디벨로퍼' 정신을 재건축 수주전의 승부수로  띄웠다.

최근 부동산시장에서 갈수록 의미가 축소돼 가고 있는 단순 부동산업자로서 디벨로퍼 마인드가 아니라, 잠들어 있던 땅에 창조의 숨결을 불어 넣으면서 조합원의 이익은 이익대로 극대화한다는 디벨로퍼 본연의 정신으로 돌아가 조합원을 공략겠다는 전략이었다.

실제로 대우건설은 과천주공1단지에 자사의 최고급 브랜드 ‘써밋(SUMMIT)’을 적용하고, 이름에 걸맞는 고품격 인테리어, 단지 설계를 제시했다. 여기에 경쟁사를 압도하는 일반분양 해결방안이 결정적으로 조합원들의 마음을 샀다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

대우건설은 과천주공1단지에 강남3구에 버금가는 일반 분양가를 보증하는 승부수를 던졌다. 그 결과 조합원들은 총회에서 낮은 공사비나 무상 가전제품 혜택 보다 높은 개발이익을 약속한 대우건설에 막판 무더기 표를 몰아줬다는 후문이다.
 
여기서 그치지 않았다. 대우건설은 같은 해 9월 신반포15차 수주전에서 ‘일반 공급물량 후분양 제안’이라는 묘수로 또다시 승전보를 울렸다. 후분양 제도는 공사 전에 분양을 해 수요자들로부터 자금을 선조달하는 선분양과는 달리 공사가 어느 정도 진척된 상태에서 분양을 하기 때 시공사의 자금 부담이 클 수 밖에 없다. 때문에 건설사들은 대부분 자금 부담이 없는 선분양 제도를 선호한다.

하지만 대우건설은 과감하게 이같은 선입견을 버리고 후분양제로 승부를 걸었다. 업계에서는 이를 두고 디벨로퍼로서 대우건설의 DNA가 드러난 전략이라는 평가가 나왔다. 대우건설은 당시 8·2 부동산 대책으로 인한 세금, 대출, 청약 등 전방위적 규제로 강남3구 부동산 시장이 직격탄을 맞은 가운데 무리한 선분양보다 규제가 완화되는 시점에 분양을 실시해 조합의 이익을 높일 수 있는 후분양 방식이 낫다는 점을 조합원들에게 설명했다.
 
대우건설의 이같은 후분양 제안은 사실상 자살골이나 다름 없었다. 후분양은 ‘부실시공’과 ‘실수요자위주의 청약’을 유도하기 위해 정부나 지자체에서 주장하던 주택공급 방식으로, 막대한 초기 비용을 일반분양 수익을 통해 줄여야 하는 조합과 시공사에게는 받아들일 수 없는 분양방식이었다.

조합원들 눈 밖에 날 수도 있는 위험한 제안이었고 경쟁사 뿐만 아니라 다른 업체들도 비관적인 전망을 쏟아냈다. 하지만 결과는 정반대였다. 
 


 

대치쌍용2차 수주전도 파란 예고


이같은 대우건설의 디벨로퍼 정신은 오는 6월 2일 예정된 대치쌍용2차 재건축에서 수주전에서 위력을 발휘할 것으로 보인다. 대치쌍용2차 재건축 수주전에서 현대건설과 맞붙은 대우건설은 충분한 시간을 갖고 ‘대치쌍용2차 맞춤형’ 사업제안을 제시한 만큼 승리를 자신하고 있다.
 
대우건설은 지난해 12월에 있었던 이 단지의 1차 입찰마감에 단독으로 응찰할 정도로 이 단지 수주에 대한 열의를 보였다. 서초와 반포에 형성되 있는 ‘써밋’ 브랜드 벨트를 대치·도곡·개포동까지 확대를 노리는 대우건설로서는 대치쌍용2차의 시공권 수주가 절실한 상황이다. 대우는 대치쌍용2차를 랜드마크로 개발해 향후 대치쌍용1차, 대치우성1차 수주의 발판으로 삼겠다는 전략을 세우고 있다.
 
대우건설이 대치쌍용2차 수주를 위해 공을 들이는 부분도 역시 ‘조합원 개발이익 극대화’다. 이를 실현하기 위해 대우건설은 이번에도 디벨로퍼 마인드를 강조하고 있다. 대우건설의 이런 디벨로퍼 마인드는 입찰 참여 시 제출한 7000여 페이지 분량의 관련 자료에 잘 담겨 있다.

대우는 조합의 당초 설계안을 꼼꼼히 점검한 결과 복도·계단 등 공용면적 설계에 일부 문제가 있음을 발견하고, 수정 제시를 통해 공용면적을 줄이고 전용면적을 늘렸다. 이렇게 확보한 전용면적에 84㎡ 기준으로 22세대의 일반분양 세대수를 늘려 (현 시세 기준) 528억원의 분양수익을 조합원에게 돌려 주겠다고 제안하고 있다.
 
또한 아파트 가치를 끌어 올리는 ‘스카이브릿지’ 시공에 ‘지능형건축물 인증’ 획득이 가능한 특화설계를 적용해 6%의 추가 용적률을 확보, 스카이브릿지 시공에 따른 용적률 감소를 만회할 방침이다. 용적률 6%는 84㎡ 기준 약 5.56세대의 일반분양 증가효과가 있다. 분양금액으로 환산할 경우 약 132억원의 조합수입이 더해진다.
 
단지 내 상업시설도 선큰 광장형 상가로 짓는다는 계획이다. 조합원 희망을 사전조사해, 대형마트 입점 규모의 상가면적 1100㎡을 확보하면서도 용적률에 지장을 지장 주지 않는 선큰형 상가로 설계해 약 99억원(3.3㎡당 3000만원 적용 시)의 분양수입을 조합원들에게 안겨주겠다는 방침이다.
 
대우건설 관계자는 "분양가 상한제 시행으로 쪼그라든 일반분양 수입 보존을 위해 신반포15차에서 적용했던 후분양제도와 한남더힐의 ‘임대분양 후 일반분양전환’과 같은 파격적인 분양 방식도 대치쌍용2차에 적용한다"고 밝혔다.