빌딩 대신 리츠, 수익률 7.59% '짭짤'

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고령 은퇴자에 적합…공실률 높으면 골칫덩이

경기도 성남시 판교는 개발 호재가 많은 곳이다. 그 중에서 알파돔시티는 핵심 입지로 꼽힌다. 자산관리회사(AMC)인 신한알파리츠는 올 3월 5700여억원을 들여 한국토지주택공사로부터 6-4구역 오피스 빌딩을 인수했다.

내년 봄 완공 예정인데 이미 ‘배틀그라운드’로 유명한 게임회사 블루홀, 네이버 등과 10년간 임대차 계약을 했다. 신한알파리츠는 다음 달 유가증권시장에 상장할 계획이다. 회사 측은 “연평균 6%의 배당, 매각까지 포함하면 9%대 수익률 달성이 가능할 것”이라고 말했다.

이리츠코크렙리츠는 이달 27일 상장 예정으로 12~15일 공모주 청약 신청을 받는다. NC백화점 야탑점과 뉴코아아울렛 일산·평촌점 등이 기초 자산이다. 회사 측은 연간 7% 이상의 수익을 거둘 것으로 기대하고 있다.

부동산에 전문적으로 투자해 수익을 올리는 부동산투자회사(리츠·REITs)가 주목받고 있다. 저금리·고령화 추세 속에서 연간 6~8%의 안정적인 수익을 기대할 수 있어서다. 신한알파처럼 총자산이 수천억원에 달하는 상장 리츠가 등장하면서 일반인의 관심도 커졌다.

.리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스·상가 등에 투자하고, 개발·임대·매각 수익을 내는 부동산 간접투자 상품이다. 국내에는 2001년 도입됐다. 투자자들은 3개월에서 1년 단위로 배당금을 받는다.

11일 국토교통부에 따르면 현재 국내에 등록된 리츠 개수는 모두 200개, 자산 규모는 37조2000억원에 이른다. 무엇보다 수익률이 안정적이다. 국내에서 운용 중인 리츠의 지난해 평균 배당률은 7.59%였다(임대주택 리츠 제외). 최근 5년 평균치는 7.49%였다. 은행 수신금리(1.56%)나 3년 만기 AA-등급 회사채(2.33%)보다 높다. 서울지역 업무용 빌딩(4.7%)이나 중대형 상가(4%) 수익률보다 낫다.

국토부 부동산산업과 관계자는 “리츠는 수익의 90% 이상을 배당하는 상품”이라며 “리스크가 상대적으로 낮고 수익률이 지속적·안정적이어서 고령의 은퇴 생활자들이 투자하기 적합하다”고 말했다. 예컨대 노후자금으로 여윳돈 2억원을 리츠에 넣어두고 연 7%의 배당이 나온다고 가정하면 배당소득세를 떼고도 월 100만원가량의 수입이 가능하다는 설명이다.


리츠 상장도 활성화할 전망이다. 그동안 상장 리츠는 4개에 불과했다. 리츠 투자가 기관과 기금 투자 중심이라는 지적이 있어왔던 이유다. 일반 투자자로선 소액의 자금만으로도 ‘임대료 따박따박 받는’ 투자를 할 수 있다는 얘기다.

업계에서는 더 장벽을 낮춰야 한다고 주장한다. 한국리츠협회 관계자는 “지금은 상장에 따른 관리감독 강화 규제만 늘어나는 구조”라며 “취·등록세 경감 같은 인센티브를 제공해야 공모가 활발해질 것”이라고 말했다. 건국대 손재영(부동산학) 교수는 “리츠는 기본적으로 ‘부동산 투자 민주화’에 부합하는 간접투자 상품”이라며 “관리회사의 전문성·책임성 확보를 전제로 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다.

평균 수익률이 꾸준하고 안정적이라고 하지만, 리츠 역시 ‘100% 안전한 투자’는 아니다. 공실률이 높거나 임차 사업자가 임대료를 못 내면 자칫 골칫덩이가 될 수 있다.

서울역 앞에 있는 서울스퀘어가 그런 경우다. 모건스탠리가 옛 대우빌딩을 사들인 다음 서울스퀘어로 이름을 바꾸고 대대적인 리모델링을 했으나 높은 공실률 때문에 애를 먹다가 결국 손해를 보고 매각했다. 지난해 배당률이 5% 미만인 리츠는 18개였다.

과거 상장된 리츠 중에는 대표이사 배임·횡령, 주가 조작 등으로 투자자들이 피해를 본 사례도 있다. 공급 초과로 서울 도심의 사무실 공실률이 높아지고 있는 것도 우려할 포인트다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 “임대 수익은 물론 향후 매각 때 투자 수익까지 감안해 신중하게 투자해야 한다”고 조언했다.