내달부터 '입주 쓰나미'...3년 뒤 80만가구 '과잉, 갭투자 빨간불

[중앙일보 조인스랜드] 입력 2017.06.14 13.43

25년 만의 '입주 홍수' (上)

탄핵·대통령선거 등 정치 격랑과 대선 이후 주택시장 ‘이상과열’에 가려 있던 주택공급 과잉 우려가 올 하반기부터 본격적으로 불거진다. 2014년 하반기 주택시장 회복세를 타고 대거 착공에 들어갔던 주택이 공사를 거쳐 잇따라 입주해서다.

주택은 분양 단계가 아니라 수요자가 들어가 거주할 공간으로 완공되면서 실제로 시장에 공급된다.
  
하반기 이후 쏟아지는 ‘입주 쓰나미’는 금리 인상 등 다른 악재와 함께 오기 때문에 시장에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 전망된다. 

일단 올해부터 2019년까지 준공되는 아파트 수를 살펴보자. 총 118만 가구다. 여기에 다가구, 다세대, 단독 주택 등을 합하면 총 공급되는 주택 수는 188만 가구다.

반면에 정부가 전망한 총 수요는 116만~133만 가구다. 여기에 오피스텔도 3년간 16만 가구가 들어선다. 종합하면 3년 뒤 최대 80만 가구 이상 공급이 넘친다는 계산이 나온다. 이를 하나하나 따져보자.

부동산114에 따르면 올 하반기(7~12월) 전국에서 입주예정인 아파트는 23만 가구다. 올 상반기 15만 가구보다 50% 많다. 대개 상반기보다 하반기 입주가 많은 점을 감안해도  ‘급증’인 셈이다. 2011~2016년 하반기의 연평균 입주 가구 수는 13만 정도였다.

2000년대 초·중반 주택경기가 달아올랐을 때보다도 많다. 하반기 입주물량으로 2000년 이후 최다다. 앞서 하반기에 20만 가구 넘게 준공된 해는 2004년 한 해뿐이다. 

올 하반기부터 입주가 크게 느는 건 2014년 말부터 분양이 급증했기 때문이다. 2014년 하반기부터 반기 기준으로 분양물량이 20만 가구 이상으로 증가했다. 분양 후 2년~2년 반 정도의 공사 기간을 거쳐 입주하게 된다. 

하반기 입주가 급증하면서 올해 준공예정인 아파트가 38만 가구로 2008년(32만 가구) 이후 처음으로 30만 가구를 넘어선다. 역시 2000년 이후 최대 연간 물량이다.
 

올해부터 2019년까지 아파트 118만 가구 입주

 
입주 봇물은 내년에도 계속된다. 내년 상반기에도 올 하반기와 같은 23만 가구가량 지어진다. 내년 입주 예정 물량은 43만여 가구로 올해보다 15% 정도, 2016년에 비해서는 50% 정도 많다. 한해 50만 가구를 쏟아낸 2015년 분양물량이 한꺼번에 들어서기 때문이다. 

입주 물량은 2019년에는 36만여 가구로 예상된다. 분양과열을 식히기 위한 지난해 11·3 청약시장 규제책 이후 분양이 줄었는데도 이 정도다.  

결국 올해부터 2019년까지 3년간 아파트 입주물량을 계산하면 총 118만 가구에 달한다(반올림한 수치). 연 평균 40만가구에 가깝다.
 

연 평균 40만 가구가 예년보다 늘어난 건 맞지만 과연 어느 정도로 많은 걸까. 30년 전인 1987년 말 당선된 노태우 전 대통령은 주택공급을 늘리기 위해 200만 가구 건립을 추진했다.

분당 등 5개 수도권 1기 신도시가 건설됐고 1990년대 초반부터 대규모 입주 행렬이 이어졌다. 1991년까지 20만 가구대이던 아파트 입주물량이 1992년 40만가구를 넘기며 1999년까지 연평균 40만가구가 들어섰다. 올해부터 입주물량이 당시와 비슷한 정도다. 25년만에 대규모 입주가 다시 밀려오는 것이다.    

'200만 가구 건립' 1990년대 초반과 비슷

 
이번엔 아파트 외에 다가구·다세대·단독주택 등을 합해 3년간 공급될 주택 수를 따져봤다. 업계의 추산에 따르면 올해부터 2019년까지 준공될 주택은 아파트를 포함해서 총 188만 가구로 추정된다. 연평균 입주주택이 60만 가구가 넘는다.

아파트가 한 해 준공되는 전체 주택의 60% 정도인 점을 감안한 수치다.

공급이 늘어도 수요가 이보다 많아 시장에 흡수되면 공급 급증 문제가 없다. 하지만 그렇지 못할 것 같다. 1990년대 초반엔 일반가구수 대비 주택수인 주택보급률이 70%대로 절대적으로 주택이 부족했지만 지금은 주택사정이 훨씬 낫다. 2015년 기준으로 102.3%다.  
 
정부는 아파트를 포함해 단독주택 등 전체 주택을 기준으로 주택수요를 계산했다. 2013년 정부가 2022년까지 10년간 2차 장기주택종합계획을 세울 때 예상한 주택수요는 연평균 39만 가구였다. 이는 일반가구·소득 증가와 주택멸실량을 감안해 예상된 물량이다.

여기다 주택경기 변동을 감안해 5만 가구의 변동폭을 뒀다. 주택시장이 달아오르거나 가라앉으면서 늘거나 줄어들 수요다. 연간 주택수요은 최소 34만~최대 44만 가구인 것이다.

이에 따라 정부가 추정한 2017~2019년 총 주택수요는 116만~133만 가구다. 

적정 주택수요는 116만~133만 가구인데 공급량은 188만 가구이니 55만~72만가구가 공급과잉인 셈이다.


'사실상 주택' 오피스텔 16만실도 들어서


여기다 오피스텔 공급량도 따져봐야 한다. 올해부터 2019년까지 입주예정인 오피스텔이 16만실이다. 대부분 주택을 대체할 수 있는 주거용이다. 오피스텔까지 합치면 3년 후 최대 80만가구 넘는 물량이 수요보다 많다. 
 
그런데 지난해까지 공급이 수요에 비해 모자랐다면 공급과잉 충격을 일부 덜 수 있다. 하지만 그렇지 않다. 

정부는 2013~2016년(4년 간) 주택 수요를 159만~181만가구로 잡았다. 이 기간 실제로 입주한 주택은 180만가구다. 공급이 수요에 별로 모자라지 않았다. 

2008년 금융위기 이후 주택시장이 침체되면서 줄어든 주택공급이 지난해까지 대부분 회복된 셈이다. 2008년 43만여가구까지 늘었던 한해 전체 주택 입주물량은 2009~2011년 연 33만~34만가구 수준까지 떨어졌다가 2014년 40만가구를 넘어섰고 지난해엔 51만여가구까지 올라갔다. 

지난해까지 늘어난 주택공급은 2014년 이후 주택시장 회복기 때의 가격 급등세를 억제하는 효과를 보였다. 금융위기 이후 연평균 80만건이던 주택매매거래량이 2014년부터 지난해까지 3년 연속 매년 100만건을 넘어섰다. 이 기간 집값 상승률은 연평균 2% 정도다. 

지난해 매매거래량이 105만건으로 2015년(119만건)보다 12% 줄었는데 한국감정원이 조사한 집값 상승률은 3.5%에서 0.7%로 뚝 떨어졌다.  
 
 

높은 전세가율 활용한 '갭 투자' 빨간불

 
이렇듯 주택 공급과잉은 자연히 집값에 강한 하방 압력을 가하게 된다. 
 
공급이 크게 늘면 ‘과식’과 마찬가지로 시장에 부담이 된다. ‘병목현상’ ‘동맥경화’란 표현이 적절하다. 마른 땅에 갑자기 폭우가 쏟아지면 땅을 적셔주기보다 홍수를 낳듯이 말이다. 정부가 주택공급계획을 세울 때 적정한 수요를 산정해 수급을 관리하는 이유다.   

여기다 공급과잉을 증폭시킬 악재가 더 있다. 금리 인상과 대출규제 강화다. 금리가 오르고 대출규제가 강화되면 자연히 주택 구매력이 떨어지고 수요도 줄어들게 된다. 거래가 감소하는 것이다. 

주택 공급과잉은 전세를 끼고 주택을 구입한 '갭 투자'에 큰 타격을 줄 것 같다. 갭 투자는 높은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)을 활용해 매매가격과 전세보증금 간 차이는 적은 금액을 들여 투자용으로 주택을 구입하는 것이다.

주택 공급이 크게 늘어 가격이 빠지고 전셋값도 하락하면 자본이득은 고사하고 전세보증금 일부를 돌려줘야 하는 부담까지 안게 된다. 주택시장이 각종 악재와 맞물려 위력이 더욱 커지고 있는 입주 태풍 앞에 서 있다.

(下)편에서는 입주 쓰나미의 지역별 영향을 살펴보겠다.


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