땅 투자 성공비법① '공심위상' 전략 아시나요

[중앙일보 조인스랜드] 입력 2018.04.06 15.26

진심을 다해 땅 주인 설득, 투자에 성공

토지 투자 전문가인 김창섭(41·가명) 씨는 '공심위상(攻心爲上)'의 투자전략을 십분 활용해 땅 투자에 성공했다.
 
공심위상은 전투에서 적의 마음을 공격하는 게 최상의 전략이라는 뜻으로 14세기 중국 작가인 나관중이 쓴 삼국지에 나오는 말이다. 
 
촉한의 전략가인 제갈량은 남방 정벌을 떠나는 장수 마속에게 "전투를 하는데 있어서 마음으로 싸우는 것이 상책이고 군사로 싸우는 것이 하책”라고 훈시한 말에서 유래된 것으로 알려져 있다.
 
김 씨는 이 전략을 충남 서산 땅 투자에 적극 활용해 적지 않은 시세차익을 챙길 수 있었다.
 

마음으로 차가운 칼을 베다

 
2010년 봄, 수도권보다는 서해안 지역 땅이 유망하다고 판단한 김 씨는 충남 서산 지역을 답사하고 있었다. 그러다 지곡면 증왕리 바닷가에서 좋은 땅을 발견하게 됐다. 뒤로는 야트막한 야산을 등지고 앞으로는 드넓은 바다를 둔 밭(5만㎡)이었다. 이른바 '낙조 조망권(정면으로 노을 바라볼 수 있는 입지)'을 확보한, 토지시장에서는 최상으로 치는 땅이었다.
 
동네 이장을 통해 밭 소유주 서모(65)씨를 만나 보니 땅값이 주변 시세(3.3㎡당 20만원)보다 50% 가량 저렴했다. 이상하다는 생각이 든 김 씨가 확인해 본 결과 진입로가 문제였다. 2차선 포장도로에서 해당 토지(밭)까지 연결된 약 50m 정도의 진입로가 사유지였던 것이다. 이런 경우 진입로 땅 주인이 도로를 사용하지 못하게 틀어 막는다면 해당 토지는 꼼짝없이 맹지가 될 수밖에 없는 처지였다. 
 
진입로를 소유하고 있는 주민 오모(71) 씨는 동네에서도 알아주는 고집쟁이였다. 밭 주인인 서 씨와의 사이도 별로 좋지 않았다.
 
그런데 문제는 서 씨의 밭을 개발하기 위해서는 오 씨의 진입로가 절대적으로 필요하다는 점이었다. 건축법상 진입로가 확보되지 않은 땅은 맹지가 돼 집을 지을 수도, 건물을 세울 수도 없기 때문이다. 그야말로 아무짝에도 쓸모없는 땅이 되는 것이다.
 
이 진입로 문제만 해결된다면 땅값이 적어도 두 배 이상 뛰는 것은 시간 문제라고 김씨는 판단했다.
 

▲ 사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 무관합니다.



해결 방법은 두 가지였다. 서 씨가 오 씨의 진입로 부지를 사들이거나 사용승낙서를 받은 것이다. 하지만 오 씨는 진입로 부지를 팔려고도, 사용승낙서를 써주려고도 하지 않았다. 그동안 현지 부동산 중개업자 서넛이 오 씨를 만나 설득해봤지만 모두 실패하고 말았다.
 
김 씨는 새로운 전략을 구사했다. 시간이 날 때마다 진입로 소유주인 오 씨의 집을 찾았다. 김씨가 거주하는 서울 서초동에서 서산까지 꼬박 세 시간 거리였지만 개의치 않았다.
 
그때마다 읍내에 들러 좋은 부위로만 소고기를 서너근씩 끊어다가 오 씨의 집 냉장고에 넣어두었다.  서울 경동시장에 들러 원기를 보충해주는 한약재를 사다 건네기도 했다.
 
어쩌다 빈손으로 가는 날에는 오 씨와 함께 고추를 따거나 잡초를 뽑으면서 오 씨의 마음을 열려고 애썼다.

진입로 해결되자 땅가치 치솟아

 
그러기를 반년. 김 사장의 정성에 감복한 오 씨가 드디어 마음을 열었다. 2011년 봄 김 씨는 몸살로 몸져 누운 오 씨에게 감기약을 사다 건넸다. 그 자리에서 오 씨는 김 씨에게 "자네가 친 아들보다 낫네"라고 말했다. 그리고는 말없이 김 씨가 만들어온 토지사용승낙서에 도장을 찍어 주었다. 김 씨는 오 씨에게 진입로 부지 땅값의 40%에 해당하는 600만원을 사용료 조로 건넸다.
 
그 뒤로 일은 일사천리로 진행됐다. 전원주택·펜션 단지 개발에 필요한 인허가를 마친 김 사장은 2011년 5월 이 땅을 일반인을 대상으로 분양을 시작했다. 전체 부지를 필지당 495∼594㎡씩 모 46필지로 분할해 팔았다. 분양가는 3.3㎡당 30만원. 워낙 땅이 좋아 분양은 순조로웠다.
 
분양을 시작한지 1년도 지나지 않아 전체 필지의 절반 이상 분양할 수 있었다. 토지시장이 극도 침체한 상황에서 거둔 성적표라 빛이 더 났다.
 
김 씨는 "돌아가신 선친을 대하는 심정으로 정성을 다했다. 실제로 만나보니 선친과도 닮은 점이 많았다"고 말했다.        

 
Tip

시골 땅 공략 노하우

1. 시골사람을 만날 땐 값 나가는 차, 비싼 옷은 절대 사절.
2. 동네 이장을 내편으로 만든 뒤 땅의 내력(역사)을 살펴라.
3. 경우에 따라선 동네 구멍가게 주인의 마음을 얻는 것도 필요하다.  
 


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