못생긴 땅도 잘 다듬으면 금덩이…'토지 부티크' 아시나요

인쇄

토지합병 등 땅 활용가치 높여

땅의 가치는 높이는 방법으로 ‘토지 부티크(boutique)’가 있다. 토지 부티크는 못생긴 땅을 다듬어 값어치 있는 땅으로 만드는 기술이다.

대표적인 게 ‘토지합병’이다. 이는 지적 공부 서류(토지대장)에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합치는 것을 말한다. 땅이 좁거나 모양이 나빠 활용가치가 떨어지는 2필지 이상의 소규모 땅을 하나로 합쳐 활용가치를 높이는 식이다.

이에 따르면 면적이 좁아 건물 건축이 어렵거나 최소 대지면적 규정에 맞지 않아 땅, 모양이 좋지 않아 건물 설계가 어렵고 공사비가 많이 들 것으로 예상되는 땅은 가급적 주변 땅과 합쳐서 쓰임새를 높여야 한다.

대상 토지는 일정 지역 안에 서로 붙어 있는 땅들이다. 이런 땅을 하나로 합치려면 지목이 같아야 한다. 한 필지는 대지인데, 그와 붙어 있는 다른 땅의 지목이 잡종지라면 합필이 어렵다.

그런데 이게 다가 아니다. 이런 땅으로 합필을 추진하려면 그 조건이 충족돼야 한다. 가장 중요한 것이 지목·소유자·축척이 동일해야 한다는 점이다. 내가 가지고 있는 땅과 붙어 있는 땅의 소유권이 내가 아닌 남이라면 그 땅을 내 땅으로 소유권을 이전해야 한다.

이런 조건을 갖춘 뒤 합필신청을 하면 자치단체는 합필 신청 토지가 1필지로 이용하고 있는지 여부, 토지의 합병 금지 사유 저촉여부 등을 심사해 합필 여부를 최종 결정하게 된다.

성남시 정자동에서 IT업체를 운영하는 임모씨는?얼마 전?돌아가신 부친의 유산을 정리하던 중 예상치 못했던 땅 380㎡를 찾아냈다. 기대를 갖고 현장을 둘러본 임씨는 그러나 이만저만 실망이 아니었다. 부친 명의로 돼 있던 땅이라는 게 길이 20m, 폭 5m의 다른 골목길이었기 때문이다.

경사지에 위치한 좁고 긴 모양의 땅으로 건물 신축 자체가 아예 불가능해 쓸모없이 버려져 있는 상태였다. 임씨는 인근 복덕방에 땅을 팔려고 매물로 내놓았지만 거들떠보는 사람조차 없었다.


▲ 토지 부티크는 못생긴 땅을 다듬어 값어치 있는 땅으로 만드는 기술이다. *사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 관련이 없습니다.



땅의 활용방법을 고민하던 임씨는 지적도를 면밀하게 살펴보다가 중요한 사실 하나를 발견해 냈다. 자기 땅과 지적 경계선을 맞대고 있는 옆쪽 땅 역시 자기 땅과 비슷한 모양이라서 활용가치가 없다는 점이었다.

면적은 약 200㎡이지만 폭이 6m밖에 되지 않은 장방형이었다. 다만 이 땅은 도로와 접해 있어 그나마 사정이 좋았다. 하지만 폭이 좁아 건물 신축이 불가능한 것은 임씨의 땅과 마찬가지였다.

임씨는 그 땅의 소유자를 수소문해 만났다. 마침 옆 땅 주인도 임씨와 비슷한 고민을 하고 있었다. 몇 차례 협의 끝에 두 사람은 땅을 하나로 합쳐 공동매각하는데 합의를 했다. 매각대금은 두 필지를 현 상태로 감정평가해 감정가액 비율로 배분하기로 했다.

임씨의 땅은 감정가액이 3.3㎡당 80만원 수준이었고, 도로변 땅은 평당 180만원이었다. 두 땅을 하나로 합쳐 서로 약점을 보완했더니 땅값이 금방 3.3㎡당 340만원으로 뛰었다.

이처럼 못생긴 땅은 옆 땅이나 앞 땅과 합쳐 잘 생긴 땅으로 만들면 당장 몸값이 치솟는다. 못생기고 쓸모없는 땅만 골라 싸게 사서 약점을 보완한 뒤 비싸게 만드는 것은 현장 경험이 풍부한 고수들의 노하우다.

<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보 조인스랜드와는 관련이 없습니다.>

김재일
- 경매, 재개발, 수도권아파트
- JPK리얼티 대표

최근 칼럼