“로또 청약 등 부작용 우려…분양받을 땐 옥석가려야”

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민간택지 분양가상한제 도입 파급 효과는?

정부가 이르면 10월부터 민간택지 분양가 상한제를 적용하기로 결정했다.
 
정부의 이번 대책에는 분양가 상한제 적용지역의 지정기준을 바꾸는 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용을 강화하는 내용이 담겼다. 특히 지정 필수조건을 '투기과열지구'로 변경하는 방안이 적용됐고 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 관리처분계획 인가 시점에서 최초 입주자 모집승인 신청 단지로 적용시점을 앞당기는 등 규제수위를 높였다.

이는 민간택지 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했던 2007년 9월과 달리 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해 위축된 지방주택시장을 배려하고 가격불안 진원지만을 정밀 타깃(target)하기 위한 것으로 보인다.
 

▲ 2015~2019년 전국 아파트 분양공급 추이(단위: 가구수) [자료 직방]


“향후 금리 인하 가능성 등으로 주택 가격 인하 파괴력 약할 듯”



그렇다면 민간택지 분양가 상한제가 도입되면 주택시장에는 어떤 파급효과를 불러올까. 
 
우선 분양가 인하 효과가 예상된다. ㈜직방에 따르면 지난해 9ㆍ13대책 이후 진정되는 듯 보였던 서울 주택시장이 최근 가격이 반등되자 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하는 강수를 뒀다. 실제로 고분양가 논란이 컸던 서울 강남권과 경기 과천시 등지는 2015년 이후 최근까지 지역에 따라 21.3~38.5% 가량 분양가가 급등한 바 있다.

향후 일반 공급하는 20가구 이상 민간 공동주택(아파트 등)은 사실상 분양가를 택지비(택지의 감정평가액+택지비 가산비)와 건축비(기본형건축비+건축비 가산비)로 한정해 분양가격은 지금보다 낮아질 전망이다.

분양가 상한제 도입으로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 관측된다. 정부 규제책에 대한 심리적 위축 및 거래 관망세에다 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리면서 올해 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해 질 수 있다.

다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것으로 예측된다. 정비사업 위축이 주택 공급량의 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다.

지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해 왔던 정비사업지들은 민간택지 분양가 상한제 적용 기준이 관리처분계획인가에서 입주자모집승인일로 바뀌며 고분양가 단속을 피하기 어려워졌다.

후분양을 고민하던 일부 재건축 단지들은 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가 상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다.
 

"서울 정비사업 단지 반발 클듯…숨고르기 전망"


 

▲ 후분양 논의 사업장 [자료 직방]

 
인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있다. 정비사업 진행도 숨을 고를 전망이다. 사업초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상된다.

서울 등 택지구득난이 만성화된 곳은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축으로 이어질 수 있어 수요ㆍ공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다. 도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망이다.

또한 인근 지역 시세보다 낮은 분양가는 ‘로또 청약’이라는 부작용을 불러올 수 있다. 단기 불법전매 등 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요해 보인다.

분양시장은 조정지역과 투기과열지구를 중심으로 청약규제의 수위가 높다. 민간부문의 분양가 상한제 도입으로 분양가에 대한 수요자 만족도는 높아졌지만 인기 사업지의 청약경쟁률이 더욱 치열해지는 양극화와 함께 전매규제(투기과열지구 5~10년)와 실거주 의무 같은 거래 페널티(penalty)에 유의해야 한다.

다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나 청약가점이 높은 무주택 세대 위주로 분양시장을 노크하는 것이 좋다. 미ㆍ중 무역분쟁, 일본 수출규제 등 대외 불확실성의 장기화로 안전자산 선호와 경기침체 우려가 제기되고 있는 만큼 실수요 위주로 청약자격과 자금마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근해야 한다.

옥석 고르기도 필요하다. 분양가상한제 시행이 공급변수로 작용하며 주택 공급량이 출렁일 수 있는 데다 정부 부동산 추가규제로 주택시장의 거래량이 크게 개선되기도 어려울 것으로 판단되므로 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다.

공급자인 건설사 입장에서는 분양시기 조율 이외에 택지비 상승, 장기적 수익성 악화, 수주 감소, 사업비용 증가가 예상된다. 민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임 나타날 수 있다. 소규모 정비사업 등의 치열한 수주전도 예상된다. 한정된 사업비 속에서 품질 저하나 디자인 획일화를 극복해야 할 고민도 깊어질 것으로 보인다.