수익형 부동산 투자 '밸류애드·대출·발품' 3가지가 중요

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성공 사례 벤치마케팅해 자신 것으로 만들어야

한국은행은 지난달 금융통화위원회를 열고  기준금리를 1.75%에서 1.50%로 낮췄다. 미국 연방준비제도의 금리 인하에 대비한 선제적인 조치 성격이 강하다는 게 업계의 대체적인 분석이다.

여기에다 지난 12일에는 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'이 나왔다. 이날 발표된 추진안에 따르면 오는 10월부터 서울 등 전국 31개 투지과열지구의 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된다.

이처럼 부동산 시장과 밀접한 관련이 있는 정부 조치가 잇따르면서 부동산 투자 트렌드에도 변화의 움직임이 감지된다. 부동산 투자의 패러다임이 시세차익형 투자에서 임대수익형 투자로 바뀌고 있는 것이다.

이에 따라 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 수익형 부동산은 잘만 고르면 안정적인 임대수익은 물론 자본 이득(시세차익)까리 노릴 수 있기 때문이다.

하지만 수익형 부동산이라도 입지여건, 배후수요 등에 따라 임대수익이 천차만별이다. 때문에 수익형 부동산 투자에 성공한 사람들의 공통적인 노하우를 벤치마킹해 나만의 투자 전략을 수립할 필요가 있다.

노후건물  매입해 밸류애드로 가치 극대화



금리 인하가 조치가 부동산 투자의 진입장벽을 낮춰 주는 것은 분명하다. 하지만 부동산 투자 시장에 진입한 이후 미래에 발생할 수 있는 일을 미리 예측하고 투자에 나서는 투자자는 많지 않을 것이다. 아마 부동산은 주식, 채권처럼 대내외적 환경에 영향을 덜 받기 때문이라는 안일한 생각 때문일 것으로 생각된다.

만약 미래에 발생할 수 있는 일을 예측하고 준비하는 부동산 투자자가 있다면 그만큼 투자 성공의 확률을 높일 수 있을 것이다. 부동산 투자를 잇따라 성공시키는 사람들을 만나보면 그들만의 공통적인 노하우를 가지고 있다는 사실을 알아 챌 수 있다.

우선 투자 성공률이 높은 부동산 고수들은 대지에 건물을 신축하거나 신축 컨디션을 보유하고 있는 건물만을 고집하지 않는다. 잠재가치가 뛰어난 노후 빌딩을 매입해 가치를 높이는 투자 방식도 자주 구사한다.

이게 바로 '밸류애드 전략'이다. 밸류애드 전략은 비교적 저평가된, 노후화된 건물을 매입해 리모델링 후 부동산 가치를 극대화하는 투자 방식이다. 성수동 카페거리, 서울대 샤로수길, 송파구 송리단길에 있는 노후화된 건물을 매입한 뒤 최소한의 대수선(리모델링)과 유명 입차임 입주를 통해 상권을 활성화시키고 건물을 가치를 높인다.
 

▲ 최근 부동산시장에서 낡은 건물을 매입해 리모델링으로 건물의 가치를 높이는 밸류애드 투자가 인기다. [사진 중앙포토]


그런데 여기서 간과하지 말아야 할 점이 있다. 최근 이뤄지고 있는 밸류애드 투자에서 리모델링 사례들이 대부분 비용을 최소화하기 위해 건물 외벽, 창호 정도만 리모델링한다는 점이다. 건물 내부는 전적으로 임차인에게 책임을 귀속시킨다.

서울 용산구 한남동에 위치한 유명 커피 브랜드의 플래그십스토어를 예로 들어 보자. 소형 빌딩 투자를 선호하던 A씨는 건물 리모델링 후 자산 가치를 극대화하기 위해 내용연수가 30년 이상 경과된 4층 규모의 빌딩을 40억에 매입해 리모델링(공사비 5억 원)했다. 이후 유명 커피 브랜드에 건물을 통으로 임대를 줬다. 현재 이 건물의 가치 추정액은 약 70억 원 수준이다.
  
둘째는 타 인자본의 차입, 즉 대출은 최소화하고 여유자금 위주로 투자를 고려해야 한다는 점이다. 앞서 이야기한 것처럼 부동산은 주식이나 채권처럼 대내외적 환경에 영향을 비교적 덜 받는다. 하지만 저금리 기조에만 의존해 차입을 늘리는 것은 최근처럼 불확실한 경기 상황을 고려할 때, 투자자에게 많은 위험을 줄 수 있는 요소임이 분명하다.

표면적으로 낮은 이자로 차입하여 레버리지 효과는 기대할 수 있으나 궁극적으로 타인 자본을 활용한다는 것은 부채비율이 높아지고 동시에 부동산 가치가 하락하면 수익률 또한 동시에 하락하고, 궁극적으로 대출이자조차 상환할 수 없는 최악의 시나리오가 나올 수 있다는 점에 유념해야 한다.

마지막으로 투자하고자 하는 부동산에 대한 입지, 상권 분석을 통하여 전략적인 임차 계획의 수립이 필요하다. 앞서 이야기한 밸류애드 전략, 즉 타인 자본의 차입을 통한 레버리지 효과도 장기 공실로 이어지는 상황에서는 아무런 의미가 없는 투자가 될 수 있기 때문이다. 밸류애드를 실행하기 전, 타인자본의 차입을 실행하기 전 충분한 입지와 상권분석을 통해 임차인이 원하는 부동산을 만들어 준다면 두 가지 효과를 통하여 자산 가치를 극대화 할 수 있을 것이다.

단순하게 밸류애드와 대출이 이루어진다고 해서 유명 브랜드를 임차인으로 유치하고, 이에 따라 안정적인 부동산으로 유지할 수는 없는 것이다. 투자자의 임차인 유치 노력이 병행되어야 성공적인 상업용 부동산 투자를 할 수 있을 것이다.
 
최근 다니던 직장에서 퇴직한 B씨는 부산의 한 분양 상가 1층을 일부 매입했다. B씨는 이 상가를 분양받은 뒤 처음에는 편의점 가맹을 검토했다. 하지만 상가 2층에 대규모 갤러리가 입점하고, 방문객을 분석한 결과 대부분 20∼30대 연인이며, 상대적으로 남성들의 관심이 낮다는 점을 파악할 수 있었다.

이를 바탕으로 B씨는 편의점 가맹을 하지 않고 드론을 구매하고 체험할 수 있는 공간으로 매장을 운영했다. 최초 2층 갤러리 방문객을 대상으로 계획했던 매장의 개념이 확대된 것이다.   

또 5층 규모의 꼬마빌딩을 리모델링한 경우 1층에 입점하고자 하는 유명 임차인이 전세, 즉 보증금만으로 임대차계약을 체결해도 유명 프랜차이즈를 1층에 입점시킴으로써 나머지 층에 대해 자연스러운 임차 계약을 유도할 수 있다. 이른바 '분수효과'를 노린 임대관리 전략이다. 중장기적 관점에서 절대 손해 보는 장사는 아닐 것이다.

부동산 고수 투자 벤치마킹 '따라서 투자'도 필요



지금까지 이야기한 세 가지 전략은 성공적인 부동산 투자의 밑거름이다. 이러한 밑거름을 벤치마킹하여 나만의 전략을 수립하는 것이 어려운 숙제이고 신중하게 검토해봐야 하는 문제이다. 부동산 투자에 성공한 사람들의 공통적인 노하우를 벤치마킹해 나만의 투자 전략을 수립하는 게 관건이다.

성공한 부동산 투자자들의 전략을 벤치마킹하는 것은 어렵지 않은 일이다. 하지만 투자하고자 하는 부동산에 대한 정보 파악, 전망을 통한 중장기 전략의 수립은 마지막으로 주어진 최대의 숙제인 것이다.

부동산 투자를 위해서 참고할 수 있는 책이나 교육 등은 시중에 이미 많이 알려져 있다. 하지만 내가 투자하고자 하는 부동산과 유사한 형태 및 상황에 놓인 것들이 얼마나 많을지는 투자자가 해결해야 할 몫인 것이다. 투자에 실패하는 경우 주변의 많은 사람들이 아낌없는 조언이나 위로를 해주지만, 투자자가 이미 지출한 시간과 비용은 되돌릴 수 없다.

투자는 최대한의 수익을 달성하기 위하여 시간과 비용을 발생시키는 것이다. 지금부터라도 독자 여러분이 투자하고자 하는 부동산을 다시 한 번 되돌아보고 필자가 이야기한 세 가지 전략이 적절하게 실행되고 있는지를 면밀하게 분석하고 나만의 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 밑거름이 될 것으로 생각한다.
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  ※ 보다 자세한 투자 전략은 오는 8월 31일부터 열리는 '예비 건축주를 위한 행복 건축학교'에서 수강하면 파악할 수 있다. 이번 강의는 '스마트한 건축주 되기'를 주제로  1주에 4시간씩 총 6주에 걸쳐 진행된다. 특히 4기 강의는 최근 완공된 행복 건축협동조합의 사옥에서 진행될 예정이다.
강의 분야는 ▶건축사업 계획의 기획과 관리 ▶부동산 ▶건축자금조달 ▶건축 세무 ▶설계 ▶인테리어 ▶시공 등 총 11개 과목이다. 교육 과정 중간부터 수강이 가능하며, 자세한 내용은 공식블로그(https://blog.naver.com/happyarch1)를 통해 확인 할 수 있다.

<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보 조인스랜드와는 관련이 없습니다.>

문정현
- 부동산
- 백경비엠에스 팀장
- CPM, SIOR 취득

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