임대차법 시행 전 5% 넘게 올린 전세금 돌려받을 수 있다

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Q&A로 본 임대차법 개정안

기존 전세 계약의 만료를 앞두고 집주인과 세입자가 이미 재계약을 했더라도 세입자가 원하면 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있다. 이 경우 임대료 인상률은 5% 이하로 제한된다. 예컨대 전셋값을 20% 올려주기로 합의하고 재계약을 했더라도 세입자가 요구하면 인상률을 5% 이하로 낮춰 다시 계약서를 써야 한다는 뜻이다. 다만 세입자가 계약갱신청구권을 집주인에게 통보하려면 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 한다. 다음 달 이후 계약기간이 만료되는 전·월세 계약이 여기에 해당한다. 국토교통부가 최근 배포한 설명자료를 토대로 궁금증을 문답으로 정리했다. 
  
Q. 법 시행 전에 재계약하면서 전셋값을 20% 올렸다.

A. “계약만료일이 1개월 이상 남았다면 전셋값을 다시 조정할 수 있다. 예컨대 계약만료가 다음 달 중순인데 지난달 중순 재계약(2개월 전)을 한 경우다. 기존 전셋값은 5억원인데 집주인이 6억원(인상률 20%)으로 올렸다고 하자. 세입자 입장에선 둘 중 하나를 선택할 수 있다. 첫 번째 선택은 이번에 계약갱신청구권을 행사해 전셋값 인상률을 5% 이하로 낮추는 것이다. 그런데 계약갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있다. 따라서 2년 뒤 집주인이 요구하면 집을 비워줘야 한다.” 
 

Q. 세입자의 두 번째 선택은 뭔가.

A. “이번에는 계약갱신청구권을 쓰지 않고 아껴두는 것이다. 그러면 다음번 전세 계약이 만료되는 때 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 세입자 입장에서 당장 전셋값을 20% 올려주는 부담은 있지만 2년 뒤에는 인상률 5% 이하로 재계약할 수 있다. 다만 집주인이 2년 뒤 실거주 등을 이유로 재계약을 거부하면 집을 비워줘야 한다.” 
 
Q. 집주인이 이미 새 세입자를 구했다고 나가라고 한다.

A. “집주인이 새 세입자와 계약한 날이 지난달 31일 법 시행 이전이라면 어쩔 수 없다. 기존 세입자는 집을 비워줘야 한다. 다만 계약일이 법 시행 이후라면 기존 세입자에게 계약갱신청구권이 있다. 기존 세입자가 원하면 임대료 인상률 5% 이하로 계약 기간을 2년 연장할 수 있다.” 
 
Q. 현재 전셋집에서 이미 4년 살았다. 집주인도 바뀐다.

A. “이전 거주 기간이 얼마였는지는 상관없다. 세입자는 법 시행 이후 한 번의 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 집주인에게 계약갱신을 통보하는 시한은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지다. 다만 오는 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신하는 계약은 2개월 전까지 계약갱신을 통보해야 한다. 집주인이 바뀌더라도 세입자의 계약갱신청구권은 유지된다.” 
 
Q. 계약갱신청구권으로 재계약하면 무조건 2년을 살아야 하나.

A. “아니다. 세입자는 계약 만료 전이라도 언제든지 집주인에게 나간다고 통지할 수 있다. 다만 나가기 석 달 전에는 알려줘야 한다. 월세로 살고 있다면 계약해지 통보 후 석 달 치 월세를 내야 한다.” 
 
Q. 집주인이 산다더니 새 세입자를 구했다.

A. “손해배상을 청구할 수 있다. 계약서에 손해배상 예정액을 정했다면 그 금액이 합의금이 된다. 약정한 금액이 없다면 계약갱신 거절로 세입자가 부담한 손해액이나 석 달 치 월세(전세보증금은 연 4% 금리로 환산) 중 큰 금액을 집주인이 물어줘야 한다.” 
 
Q. 세입자가 계약갱신을 거부한 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있나.

A. “가능하다. 정부는 계약갱신을 거부당한 세입자에게 해당 주택의 확정일자와 임대차 정보 등에 대한 열람권을 줄 계획이다. 집주인이 실제로 살고 있는지, 아닌지 확인할 수 있도록 하기 위해서다. 이를 위해 정부는 주택임대차보호법과 주민등록법의 시행규칙 등을 개정한다.”