공공 주도 고밀개발 한다지만 “민간 참여 없인 힘든 모델”

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도심 민간공급 힘들자 공공 전환…용적률 높이고 일조권 등은 완화

문재인 정부 25번째 부동산 대책의 핵심은 ‘공공주도’다. 정부가 직접 나서 서울 및 수도권, 지방 대도시 등에 2025년까지 신규 주택 83만6000가구(부지확보기준)를 공급할 계획이다. 그동안 민간이 이끌어온 주택 공급 시장의 판을 공공 주도로 바꾸겠다는 의지가 담겨 있다.

정부는 4일 정부서울청사에서 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 이 방안에 따르면 2025년까지 서울에 32만 가구, 수도권 61만6000가구, 지방 5대 광역시 22만 가구 등 총 83만6000가구가 신규 공급된다. 기존 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 공급 계획(127만 가구)을 합하면 역대 정부 최대 수준인 200만 가구 이상이다. 정부는 공기업이 주도하면 개발이익 독점을 막고 사업 진행 속도를 높일 수 있다는 장점을 내세웠다.
 
이번 정부 주도의 도심 개발은 크게 두 가지 방향이다. 역세권·준공업지역(5000㎡ 이상), 저층주거지(1만㎡ 이상) 등을 활용하는 도심 공공주택 복합사업과 기존에 조합이 설립됐거나 준비 중인 지역의 정비사업이다.
 

▲ 정부는 4일 25번째 부동산 대책을 발표하고 2025년까지 공공 주도로 서울에 32만 가구 등 전국에 83만 가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이날 오전 홍남기 경제부총리(왼쪽)와 변창흠 국토교통부 장관이 정부서울청사 별관에서 대책을 발표한 뒤 대화하고 있다. [사진공동취재단]


5년간 서울에만 11만7000가구가 공급될 도심 개발 사업은 공공기관이 소유주 동의를 직접 얻어 토지를 확보하고 사업을 시작한다. 사업 속도를 높이기 위해 소유주 동의 절차를 간소화했다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업의 적정성을 검토해 국토부 또는 지자체에 지구 지정을 요청하면, 1년 이내 토지주 3분의 2(면적 기준 2분의 1)의 동의를 거쳐 사업을 진행한다.

민간이 진행할 경우 소유주 4분의 3 이상이 동의해야 정비사업이 진행되는데, 동의율을 낮춰 진행 속도를 높이겠다는 방침이다. 시간이 걸리는 인허가도 지자체가 통합 심의한다. 토지를 공공이 소유한 채로 사업을 진행해 사업 중단에 따른 리스크도 적다.

규제도 완화한다. 역세권·준공업지역·저층주거지 등의 고밀도개발을 위해 역세권의 경우 용적률을 최대 700%까지 상향하고, 일조·채광기준도 낮췄다. 용적률 기부채납 비율도 15% 선으로 고정하고, 이 물량을 공공임대뿐만 아니라 공공자가주택, 공공상가 등으로 활용한다.
 
정부는 토지 소유자에게 기존보다 10~30%p 높은 수익률과 아파트·상가를 우선 공급하는 등의 추가 수익을 보장할 계획이다. 부담능력이 부족한 토지주, 세입자, 영세상인에겐 공공자가주택 공급이나 대출 지원 등 맞춤형 대책도 준비 중이다.
 
재개발·재건축 정비사업도 공공이 직접 한다. 기존 조합의 역할을 사실상 정부가 맡는다. 조합원 과반수의 요청이 있을 경우 공공 정비사업을 진행할 수 있는데, 이들 사업에는 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등이 면제된다. 용적률은 1단계 종 상향을 해주거나 법적상한용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다. 기존 정비 사업장도 조합원 희망 시 공공 직접 시행으로 변경할 수 있다. 정부의 설명에 따르면 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있다.

하지만 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공공이 시행하더라도 주민 등 민간이 적극적으로 참여하지 않으면 성공하기 어려운 모델”이라며 “민간의 협조를 더 늘릴 수 있는 세부 방안이 필요하다”고 지적했다.
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