“공공택지 투기 막으려면, 토지거래허가제 적용 앞당겨야”

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현재는 개발계획 발표 직후 지정

공공택지 지구를 지정하기 위한 주민 공람일을 기준으로 1년 전부터 집을 소유하면서 직접 거주했다면 ‘이주자 택지’(단독주택 용지 등)를 받을 수 있다. 이런 이주자 택지는 분양가가 싸다. 예컨대 2018년 12월 하남 감일지구의 단독주택용 이주자 택지는 분양가가 3.3㎡당 700만원이었다. 지난해 8월 일반 수요자를 대상으로 공급한 단독주택 용지의 분양가는 3.3㎡당 1500만원이었다. 이주자 택지를 포기하고 이주자 주택(전용면적 85㎡ 이하)을 분양받을 수도 있다.

이번에 문제가 된 한국토지주택공사(LH) 직원들은 신도시 예정지 안에서 살지 않는다. 따라서 이주자 택지나 이주자 주택은 받을 수 없다. 대신 주민 공람일 이전부터 1000㎡(수도권 기준) 이상의 땅을 갖고 있으면 ‘협의 양도인 택지’(단독주택 용지 등)를 받을 수 있다. 이런 땅의 분양가는 일반 공급 분양가와 같다. 치열한 경쟁을 거치지 않고 쉽게 분양을 받을 수 있다는 게 장점이다.
 

▲ 신규 택지로 지정된 시흥시, 광명시 일대. [사진 뉴스1]


땅주인이 원하면 현금 대신 땅으로 보상(대토)을 받을 수도 있다. 같은 공공택지 지구에서 개발되는 다른 땅을 받는 것이다. 대토를 신청할 수 있는 자격은 소유한 토지의 용도별로 다르다. 주거지역은 60㎡, 상업·공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡, 기타 지역은 60㎡ 이상이다. 이런 사람들은 주택용지(990㎡ 이하)나 상업용지(1100㎡ 이하)를 받을 수 있다. 예컨대 3기 신도시에 속한 하남 교산지구에선 이달 말까지 대토 신청을 받는다.
 
대토는 여러 명이 함께 받은 뒤 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자하는 경우가 많다. 그러면 리츠는 이 땅을 주거용이나 상업용으로 개발한 뒤 수익을 투자자들에게 나눠준다. 대토를 받으면 현금 보상보다 많은 개발이익을 기대할 수 있지만 투자금이 장기간 묶이는 게 단점이다. 그래서 대토를 신청하는 비율은 높지 않다. 국토교통부에 따르면 2018년 기준 대토 보상률은 29%였다.
 
일부 전문가들은 토지거래허가제의 적용 시점을 앞당겨야 한다는 주장을 내놨다. 공공택지 보상을 노린 투기 수요를 조금이라도 일찍 차단하기 위해서다. 다만 토지거래허가구역으로 묶은 뒤 공공택지로 지정하지 않거나, 개발사업 착수가 늦어질 경우 지역 주민들이 강하게 반발할 가능성이 있다.
 
토지개발정보회사인 지존의 신태수 대표는 “토지거래허가제 적용 시점을 공공택지의 내부 후보 단계로 앞당길 필요가 있다”고 말했다. 현재는 개발계획 발표 직후에 해당 지역을 토지거래허가제로 묶는다.
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