전·월세 계약 신고하면 자동으로 확정일자

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달라지는 부동산 세금·제도 Q&A

다음달 1일부터 집을 팔아 차익을 얻었을 때 적용하는 양도소득세 최고 세율이 75%로 올라간다. 집을 여러 채 갖고 있으면서 보유 기간이 짧으면 양도 차익의 대부분을 세금으로 내야 한다.

올해분 종합부동산세와 재산세 부과 대상은 다음달 1일을 기점으로 확정한다. 임대차 3법의 ‘마지막 퍼즐 조각’으로 불리는 전·월세 신고제도 다음달 1일부터 시행한다.

다음달 1일부터 달라지는 부동산 세금과 제도를 일문일답으로 정리했다.
 

Q 양도세율은 얼마나 올라가나.
A “현재 65%인 양도세 최고 세율이 75%로 올라간다. 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 소득세 기본세율(6~45%)에 중과세율을 더한다. 31일까지 적용하는 중과세율은 2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트다. 다음달 1일부터는 2주택 20%포인트, 3주택 30%포인트로 상향한다. 규제지역에서 3주택 이상 보유자라면 기본세율(최고 45%)에 중과세율 30%포인트를 더한다는 의미다.”
 
Q 보유기간에 따른 양도세율은.
A “보유 기간 1년 미만인 주택의 양도세율은 현재 40%에서 다음달 1일 70%로 올라간다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택의 양도세는 다음달 1일부터 60%의 단일 세율을 적용한다. 이달 말까지는 기본세율(양도 차익의 6~45%)로 과세한다. 입주권·분양권도 일반 주택과 같은 기준으로 양도세를 매긴다.”
 
Q 양도세 중과를 유예하는 조치는 없나.
A “현재로선 그렇다. 정부는 지난해 7월 10일 주택 양도세 중과 방침을 발표했다. 그러면서 다주택자들이 시장에 매물을 내놓게 유도하겠다며 유예 기간을 줬다. 31일로 유예 기간이 끝나면서 다음달 1일부터는 양도세 중과를 적용한다. 그동안 더불어민주당 부동산특별위원회에서 여러 부동산 세금 완화 방안을 검토했지만 양도세 중과를 추가로 유예하는 방안은 논의 대상에 올리지 않았다.”


 


Q 양도세 비과세 기준을 완화할 수도 있나.
A  “1주택자에 한해 민주당 부동산특위에서 검토 중이다. 현재는 2년 이상 보유·거주하는 1주택자에 대해 9억원까지 양도세를 면제하고 있다. 이 기준을 12억원으로 올리는 안을 부동산특위가 제시했지만 확정한 것은 아니다. 여당 안에서 반대하는 목소리도 있고 정부 기류도 부정적이다.”
 
Q 재산세·종부세 등 보유세는 어떻게 되나.
A “매년 6월 1일을 기준으로 종부세와 재산세 부과 대상을 확정한다. 실제 세금 고지서를 받는 건 재산세가 7월, 종부세 11월이다. 그 전에 세율이나 세금 결정 방식이 달라지면 새로운 기준에 따라 소급 적용할 수 있다. 정부와 여당이 부동산 세제를 완화하는 만큼 세금을 덜 낼 수도 있다는 의미다.”
 
Q 여당에서 상위 2%만 종부세를 매길 수 있다고 발표했는데.
A “민주당 부동산특위의 제안일 뿐이고 확정안은 아니다. 만일 이 안을 채택하면 아파트를 기준으로 종부세 부과 대상이 절반 가량(52만→26만 가구) 줄어든다. 종부세 과세 대상을 공시가격 9억원(1주택자)에서 약 11억원으로 올리는 것과 비슷한 효과다. 그런데 이 안을 두고 정부는 강하게 반대한다. 여당 내부에서도 반발하는 움직임이 강하다.”
 
Q 종부세 완화가 무산될 수도 있나.
A “추이를 지켜봐야 한다. 정부와 여당은 공청회 등을 거쳐 다음달 중 결론을 내겠다고 했다. 정부는 현행 제도의 틀을 유지하되 부분적으로 보완하는 대안을 내놨다. ▶납부유예제 도입 ▶공정시장가액 비율 동결(90%) ▶10년 이상 장기거주공제 신설 등이다.”
 
Q 올해분 종부세는 얼마나 오르나.
A “앞으로 종부세율의 변화가 없다면 다주택자는 물론 1주택자도 세금 부담이 커진다. 1주택자(비규제지역은 2주택자 포함)에 적용하는 종부세율은 지난해 0.5~2.7%에서 올해는 0.6~3%로 올린다. 2주택 이상(비규제지역은 3주택 이상)에 적용하는 종부세율은 지난해 0.6~3.2%에서 올해는 1.2~6%로 인상한다. 종부세를 매기는 기준인 주택 공시가격도 크게 올랐기 때문에 납세자의 체감 인상률은 더 높을 수 있다. 기획재정부의 모의 계산에 따르면 2주택자가 보유한 집값 합계가 30억원이라면 종부세가 지난해 1467만원에서 올해 3787만원으로 늘어난다. 주택 시세에 변동이 없다는 가정에서 계산한 것이어서 실제 종부세액과는 차이가 있을 수 있다.”
 
Q 재산세 감면 대상은 늘린다던데.
A “지난 27일 민주당 의원총회에선 재산세 감면 대상을 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대하기로 합의했다. 3년간 0.05%포인트씩 재산세를 깎아준다. 한 집에 평균 18만원의 세금 감면 효과가 있다. 앞으로 국회에서 세법을 개정하는 절차가 남아있다. 만일 세법 개정이 늦어지면 일단 세금을 냈다가 나중에 돌려받을 가능성이 있다.”
 
Q 전·월세 신고제의 대상 주택은.
A “임대차 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하면 신고해야 한다. 둘 중 하나만 해당해도 신고 대상이라는 점을 유의해야 한다. 기존 계약을 갱신하는 경우도 금액 변동이 있으면 신고 대상이다. 아파트나 다세대 주택, 단독주택은 물론 고시원·기숙사 같은 준주택, 공장·상가 내 주택도 신고해야 한다. 신고 대상 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 지방 도의 시 지역이다.”


 


Q 제주도 한 달 살기 같은 초단기 계약도 신고해야 하나.
A “두 가지 조건을 충족하면 신고하지 않아도 된다. ▶30일 미만 초단기 계약이면서 ▶다른 집이 있는 세입자가 일시적으로 집을 빌리는 경우다. 만일 서울에 집을 두고 사는 사람이 제주도에서 29일 이하로 전·월세 계약을 했다면 신고 대상이 아니라는 의미다. 다만 30일 미만 계약이라도 같은 집에서 여러 번 계약을 갱신해 거주 일수가 30일 이상이면 신고 대상이다.”
 
Q 어떻게 신고해야 하나.
A “빌린 집이 속한 읍·면·동 주민센터 등에서 신고하면 된다. 집주인이 신고해도 되고 세입자가 해도 된다. 정부의 부동산거래 관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해 온라인으로도 신고할 수 있다.”
 
Q 신고 안 하면 무조건 과태료 내야 하나.
A “정부는 1년간 계도 기간을 두기로 했다. 실제 과태료를 부과하는 건 내년 6월부터다. 과태료 대상이라고 무조건 100만원을 부과하는 건 아니다. 사안에 따라 4만원에서 100만원을 내야 한다. 과태료를 계산할 때는 보증금을 기준으로 하되 월세는 200배를 곱해 보증금으로 환산한다.”
 
Q 전·월세 계약을 신고하면 자동으로 확정일자를 받을 수 있나.
A “그렇다. 임대차 신고를 하면 확정일자를 받으러 다시 주민센터를 방문할 필요는 없다. 온라인으로 신고해도 마찬가지다. 다만 전입신고는 따로 해야 한다.”  
 
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