부동산 - 중앙일보

조인스랜드 독점

건축 자금 충당의 두 얼굴, 외상공사 부동산 개발사업에 있어 토지대, 건축비, 인허가 비용, 금융비용 등을 합친 것을 총사업비라고 하며, 총사업비는 크게 에쿼티(자기자본)와 차입금(타인자본)으로 나누어진다. 부동산 개발업을 하는 사람 중에 자기자본만으로 사업을 하는 경우는 거의 없으며, 99%의 개발업자들은 차입금(레버리지)을 활용하여 자기자본 대비 높은 수익률을 올리고자 한다. 특히 자기자본이 부족할수록 더 높은 금융비용을 부담하더라도 차입금의 비율을 올리고자 하게 되는데 이때 시공사들이 제공하는 소위 외상공사는 부족한 자기자본을 보완할 수 있는.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.05.25 18:14
지지부진 용산 재개발·재건축, 규제 피한 곳은 기대감 커져 서울 용산은 오랫동안 개발이 지연된 만큼 낡은 주택이 많아 곳곳에서 재개발·재건축이 진행되고 있다. 용산 재건축 사업은 지은 지 40년 넘은 아파트가 모여 있는 이촌동이 중심이다. 이 중 이촌 1구역과 중산아파트 등 재건축 구역 두 곳이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 반면 한강삼익과 왕궁아파트·한강맨션 등은 재건축 사업을 진행 중이지만 토지거래허가구역에서 제외됐다. 한강삼익은 지난 3월 사업시행인가 위한 공람 공고를 했고 왕궁아파트는 건축심의를 기다리고 있다. 한강맨션은 201.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.05.15 08:58
복지부동으로 몸살 나는 중소형 건축 중소형 건축 프로젝트의 각 단계별로 비슷하지만, 건축설계에 있어서도 프로젝트를 시작해서 완료할 때까지 많은 절차가 있다. 건축주와의 만남을 시작으로 의견 조율, 법규 검토, 기획설계, 담당 공무원과의 협의, 각종 심의, 인허가, 착공 시 필요서류 준비 검토, 그리고 사용승인 시 현장 확인 등 하나하나의 단계가 모두 중요하며 설계자는 각 단계별 필요 업무를 예상하며 문제가 없도록 준비한다. 이는 설계 기간이나 소요비용 등과 직결된 문제이니만큼, 설계자는 혹시 모를 변수에 대응하기 위해 사전조사를 면밀히 해야 한.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.05.11 14:18
지방 중견회사가 현금 290억 꽂았다…롯데월드타워 '큰손'들 ‘하늘 위의 궁전’이란 말이 어색하지 않는 서울 잠실 롯데월드타워 내 시그니엘레지던스. 123층 555m 건물의 44~70층을 차지하고 있는 전용 133~829㎡(60~300평형) 223실이다. 2017년 2월 준공했다. 바닥난방을 할 수 없는 오피스텔이지만 주거용으로 사실상 주택이나 마찬가지다. 국내 최고가 부동산으로 꼽힌다. 분양가가 공급면적 기준 3.3㎡당 대략 6000만~1억원으로 실당 40억~300억원에 달한다. 한국감정원이 산정한 국세청 기준시가가 27억~226억원이다. 국세청은 시세반영 비율을 공개하지 않지만 70% 정도로 예상된다. 223실 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.29 09:56
부동산 시장을 바꾸고 있는 임차인들 상업용 부동산 시장이 임차인 우위 시장으로 바뀐지는 꽤 오래 전 일이다. 빌딩의 공급 과잉 문제는 공실률을 상승시키고 임차인으로 하여금 더 많은 선택과 기회를 제공하는 일이 되어버렸다. 임대인이 시장을 주도하던 시기와는 다르게 지금의 임차인 우위 시장에서는 많은 임대인들이 과거 임대인 우위 시장에서의 관리 방법 등에 익숙한 나머지 적응하지 못하여 장기 공실, 수익률 하락 등으로 고전하고 있는 것이 현실이다. 미국의 한 연구기관에서는 임차인을 변경 즉, 신규로 유치하기 위하여 발생되는 비용이 기존 임차인을 유지.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.22 12:06
반포1단지 ‘임대 후 매각’ 통할까 아파트 재건축 사업을 할 때 조합원 몫을 제외한 일반 분양 물량을 임대주택으로 돌리는 방안을 검토하는 단지들이 있다. 분양가 상한제의 적용을 피하기 위해서다. 문제는 돈이다. 일반 분양에서 받을 수 있는 돈을 나중으로 미루는 것이기 때문에 조합원들의 자금력이 충분해야 버틸 수 있다. 하지만 대부분의 조합원은 그만한 자금 부담을 떠안기를 꺼린다. 그렇다고 분양가 상한제를 받아들이자니 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 게 재건축 단지들의 고민이다. 현재도 정부의 분양가 규제로 일반 분양하는 아파트는 주변 시세보.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.21 10:04
지역주택조합 가입 주의보…광진구청이 플래카드 내건 까닭은? 지난 15일 서울시 광진구의 한 지역주택조합 아파트 사업 추진 현장. 비좁은 주택가 골목길 여기저기에 '지역주택조합 결사 반대'라는 문구가 적힌 플래카드 십여 장이 붙어 있다. 지역 주민들이 '(가칭)광진○○○지역주택조합 추진위원회'라는 임의 단체가 이곳에서 추진하고 있는 지역주택조합 아파트 건립을 반대한다며 내붙인 플래카드다. 그런데 골목길을 좀더 걷다 보니 이런 플래카드와는 내용이 조금 다른 이색적인 프랜카드 한장이 눈길을 잡아 끌었다. 사업지가 속한 광진구청에.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.16 18:05
20억 떨어지고 25억 치솟고…판교 집값 10년간 무슨 일이 판교. 경기도 성남시 분당구에 있는 2기 신도시. 집값을 기준으로 보면 수도권 1~2기 신도시 15곳 중 가장 성공했다. 2006년 분양 때 4억원대였던 84㎡(이하 전용면적)의 실거래가가 지금은 4배가량인 최고 16억원까지 치솟았다. 1기로 형님 격인 분당을 저만치 제쳤다. 국민은행에 따르면 지난달 기준으로 판교 아파트값 시세가 3.3㎡당 3600만원 정도로 2700만원선인 분당보다 30% 정도 더 비싸다. 분당 84㎡ 실거래가가 14억원을 넘지 못했다. 2006년 이후 지금까지 서울 강남권 아파트값 상승률이 5.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.14 09:34
중소형 건축시장 백서 필자가 최근 건축 프로젝트 하나를 끝낼 때의 일이다. 최종 사용승인을 신청하는 날, 건축사가 갑자기 현금을 요구했다. 건축 인허가 담당자들과 식사라도 해야 한다는 것이다. 이렇듯, 마지막까지 건축주들을 괴롭히는 것이 중소형 건축 현장의 리베이트다.건축의 각 단계별로 합법적인 비용은 물론, 불법적인 리베이트까지 온갖 구실로 건축주 돈을 뜯어가는 이들이 건축현장 도처에 있다. 정신 바짝 차리지 않으면 마지막에 평생 고생해서 모은 재산을 잃을 수도 있다.합법적이지만, 관공서 등에 '떼인다'라고 생각되는 비용도 많다. .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.07 16:04
과천 2년 살아야 청약 1순위, 그대로 강행 서울·과천 등 수도권 투기과열지구와 66만㎡ 이상 대규모 택지지구의 1순위 청약 자격이 해당 지역 거주 기간 1년에서 2년으로 늘어난다. 해당 지역으로 전입한 날짜와 상관없이 이달 중순 예정된 시행일부터 적용된다. 1일 국토교통부에 따르면 이 같은 내용이 담긴 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안이 지난달 30일 규제개혁위원회의 서면 심의를 거쳐 1일 ‘원안대로 시행하라’고 국토부에 전달됐다. 국토부 관계자는 “법제처 심사를 거쳐 이달 중순 시행할 예정이고 시행일부터 바로 적용된다”고 말했다. 지난해 12월 말 입법 예고된 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.02 09:52
과세형평성인가? 납세자 권리 침해인가? 최근 저금리 기조 장기화와 정부의 주택시장 규제에 따라 반사이익이 높다고 알려지면서 연면적 1000㎡, 10층 이하의 소규모 상업용 건물인 '꼬마빌딩'에 대한 관심이 커지고 있다. 하지만 국세청의 감정평가 사업 시행 발표로 예비 건축주나 부동산 투자자들이 꼭 알아야 하는 사항들이 있다. 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있지만, 절세의 수단으로 활용할 수도 있기 때문이다. 상속세 및 증여세를 계산할 때 재산가액의 평가가 매우 중요하다. 그 금액에 따라 세금을 계산하기 때문이다. 상속세 및 증여세의 기초가 되는 재산평가는 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.23 14:52
이름만 신도시 황무지에 ‘강남발 청약’ 광풍 버스도 닿지 않는 곳, 주변엔 산과 실개천뿐인 황무지, 흙먼지 날리는 진입로엔 시골 마을 점포가 덕지덕지 줄지어 있다. 짧은 1차선 도로마저 끊기면 등산 진입로가 구불구불 이어진다. 골목이나 진배없는 좁은 길 양쪽엔 허름한 음식점과 몇몇 단독주택이 뒤엉켜 있다. 초등학교는 물론이고, 그 흔한 편의점도 하나 없다. 시골 읍내보다 못한 경기도 하남시 청량산 끝자락에 최근 서울 강남발 부동산 투자 광풍이 몰아쳤다. 1순위 426가구 모집에 4만4448명이 지원해 청약 경쟁률이 평균 104.3대 1에 달했다. 이 가운데 전.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.20 11:07
입주민·매수자 2억씩 나눠갖기?…판교 공공임대 복등기 기승 2000년대 대표적인 ‘로또’ 신도시로 불린 경기도 성남시 판교신도시가 요즘 시끄럽다. 한국토지주택공사(LH)가 저소득층을 위해 공급한 10년 공공임대 아파트 때문이다. 이 아파트는 임대의무기간 10년이 지나면 분양(분양전환)해 소유권을 임차인(입주민)에게 넘겨주는 한시적 임대주택이다. 지난해 9월부터 공공임대 아파트 3952가구의 분양전환이 순차적으로 시작되면서 분양전환 가격을 두고 입주민과 LH 간 갈등이 집단 소송으로 번졌다. 이 와중에 웃돈을 챙기려는 입주민과 차익을 얻으려는 투자수요까지 가세해 복등기.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.11 10:04
중소형 건축 플랫폼 옥석 가리는 법 요즘 인터넷에 ‘OO하우징’, ‘□□하우스’ 등 단독주택을 짓는 회사들의 광고가 부쩍 늘어났다. 포털 사이트 검색을 하다가 문득문득 광고가 나타나는 걸 보면 단독주택과 타운하우스, 소규모 건축물의 수요가 많아지고 있다는 것이 느껴진다.아파트 일변도의 주거문화 속에서 단독주택 등 개성 있는 건축행위들이 활성화되고 있는 현상이 반가우면서도 한편으로는 걱정되는 부분 또한 많은 것이 사실이다. 꽤 오랫동안 건축계에 몸담고 있으면서 소규모 건축 과정에서 발생하는 문제들을 너무 많이 보아 왔기 때문이다.하우징, 하우스, 패시.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.10 16:24
슬럼화·안전 위협 ‘도심 흉물’…짓다 만 건축물 전국에 356개 “저거 때문에 상권이 죽었다고 콕 집어 말하긴 어렵지만, 무관하다고 말하기도 어렵지. 주변이 대부분 저층 건물인데 저것만 흉칙하게 솟아 전경을 헤치니까 뭘 해도 분위기가 잘 안 살아.”(보쌈집 사장 이모씨) “이 일대가 서울 서남부권에선 제일 큰 상권이었어. 교통체증 때문에 택시가 들어오기 꺼릴 정도로 붐볐지. 음식점이나 술집도 잘됐고. 그게 불과 10년 전 일인데, 요즘엔 통 흥이 안나. 저거 때문에 그런가 싶기도 하고.”(고기집 사장 최모씨) 이들이 공통으로 가리키는 저.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.09 10:47
“168대 1 경쟁률 뚫고 당첨됐는데…" 대출 제한에 로또 당첨자들 발동동 15년간 무주택이었던 김모 씨는 2017년 8월 243대 1의 경쟁률을 뚫고 서울 서초구 잠원동 신반포센트럴자이(한신6차) 84㎡형(이하 전용면적)에 당첨됐다. 주변 시세보다 분양가가 싸고 청약 규제가 적용되기 직전 강남권 신규 분양 단지여서 ‘로또’로 불리던 아파트였다. 앞서 나온 8ㆍ2대책으로 9억원 초과 아파트 중도금 대출이 막혔지만, 시공사 보증으로 김 씨는 분양가(15억4000만원)의 40%인 6억1600만원을 대출받을 수 있었다. 고대하던 새 아파트 입주가 한 달 앞으로 다가왔지만, 김 씨의 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.04 09:56
“주택정책에 이념 들어가면 안 돼” 한 분야에서 오랜 기간 심혈을 기울여 물건을 만들거나 창작 활동을 하는 사람을 장인이라고 부른다. 올해로 40년째 집을 짓고 있는 DSD삼호 김언식 회장(67·사진)은 ‘주택 장인’인 셈이다. 1980년부터 경기도 수원·용인·광주·고양·김포시 일대에 아파트 4만 가구를 공급했다. 대부분 수천 가구 규모의 민간도시개발사업이다. 지난 25일 수원시 인계동에 있는 DSD삼호 본사에서 만난 김 회장은 최근 주택 정책에 우려를 표했다. 그는 “정책은 경제적 논리와 시장 상황에 맞춰 수립돼야지, 정책에 이념이 들어가면 안 되는데 오랫동안.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.02.28 10:52
코로나에 OS요원 ‘NO!’...재개발·재건축 수주전 업체 어쩌나 중국 우한에서 시작돼 전 세계를 감염병 공포로 몰아넣고 있는 신종 코로나 바이러스가 부동산 시장의 풍속도도 급속도로 바꿔놓고 있다. 이전까지 부동산 시장은 상품의 특성 상 고객과의 직접적인 대면 접촉을 통한 홍보에 의존하는 경우가 많았다. 하지만 최근 국내에서 코로나 바이러스 감염 확진자가 급격히 늘면서 고객과의 직접적인 접촉을 꺼리는 분위기가 역력하다. 대신 SNS(사회관계망서비스) 등 온라인을 통한 상품의 홍보가 증가하고 있다. [[직격탄 불가피 한 재개발·재건축 수주전]] 코로.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.02.21 14:27
시공사 잘못 뽑았다가 '억' 소리 지르는 재개발·재건축 현장 속출 지난 6일 서울의 한 뉴타운 현장. 그곳에는 몇달째 사람의 발길이 끊긴 채 방치된 공사 현장이 하나 있다. 바로 '○주택재개발사업구역'이다. 이곳은 지난해 이주와 철거가 대부분 마무리 됐지만 아직 첫삽조차 뜨지 못한 상태다. 조합은 당초 지난해 말쯤 착공에 들어가 올초부터 분양을 시작할 계획이었다. 하지만 최근 잇단 악재가 터지면서 정상적인 사업추진이 어렵게 됐다. 그런데 정작 조합원들이 더 크게 우려하는 일은 따로 있다. 최근 조합의 사업비가 바닥 났지만 시공사의 보증 거부 등으로 추가 대출이 불가능해.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.02.18 16:45
불 꺼진 해운대 ‘하늘 위 궁전’…분양가 비싸 10년째 미분양 부산 해운대구 우동의 해운대 아이파크(최고 72층)에는 10년째 불이 꺼진 집이 있다. 65층과 66층에 있는 전용면적 285㎡짜리 두 가구다. 국내 아파트 중에선 가장 넓은 집이지만 2011년 준공 이후 주인을 찾지 못했다. 분양을 시작한 2008년 초부터 따지면 13년째 미분양이다. 비슷한 시기에 분양하고 준공한 해운대 두산위브더제니스도 있다. 66~80층의 222㎡ 30가구 중 여섯 가구가 주인을 찾지 못했다. 등기부등본을 보면 사업 시행사가 소유자로 올라있다. 현대산업개발(해운대 아이파크)과 대원플러스건설(해운대 두산위브더제니.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.02.13 09:24

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