부동산 - 중앙일보

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부동산 개발사업의 ‘피’와 같은 금융 체크리스트 부동산 개발업을 하는 데 있어 충분하고 적절한 자본을 조달하는 것은 사업 성공을 위한 기초에 해당한다. 대부분의 부동산 개발사업에서 자기자본 이외에 금융을 통해 부족한 사업비를 조달하게 되는데, 이와 관련해서 기본적인 수준의 체크리스트를 소개하고자 한다. 많은 부분들은 아주 상식적인 수준에서 이해가 갈 것이고, 몇몇 사항들은 중복이 되기도 한다. 그럼에도 아래의 체크리스트를 제시하는 이유는 이처럼 기초적인 사항들을 간과하여 사업 진행에 어려움을 겪는 경우가 생각보다 많이 있기 때문이다. &.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.12.28 12:01
건축 프로젝트의 성패를 좌우하는 세 가지 체크리스트 중소형 건축시장에서 건축주들의 고민은 한두 가지가 아니다. 누구부터 먼저 만나 봐야 할지, 또 만나서 뭘 주안점에 두고 일을 시작해야 할지 등, 건축사업이 처음인 입장으로서는 막막할 때가 많을 것이다. 이번 칼럼에서는 건축 프로젝트를 진행함에 있어서 건축주가 꼭 알아야 할 세 가지 사항에 대해 알려드리고자 한다. [[첫째, 건축 과정 전반에 대한 이해는 필수]] 전문가의 입장에서 우선 조언할 수 있는 것은 시작에서 끝까지의 전반적인 단계를 머리에 익히는 것이다.일반적인 건축사업의 단계는 건축설계를.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.12.09 12:35
지뢰밭 같은 중소형 건축현장에서 살아남기 위한 실전 체크리스트 OO 건축박람회, XX 하우징페어, △△빌드 등 수많은 건축 관련 행사들이 일 년 내내 전국적으로 개최되고 있다. 가끔 행사장에 가보면 큰 행사 규모도 놀랄 일이지만, 더 놀라운 것은 항상 수많은 관람객들이 몰려들어 발 디딜 틈조차 없을 정도로 성황을 이룬다는 것이다. 이를 보면서 역시 대한민국은 부동산 공화국이라는 생각과 동시에, 아직도 투명한 중소형 건축시장으로 자리 잡지 못해 분쟁과 소송으로 멈춰 선 많은 건축현장 등을 생각하면 답답할 노릇이다. 필자는 부동산 디벨로퍼로서 실제 현장에서 경험한 다양한 사.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.11.24 10:00
성공적인 부동산 자산운용을 위한 체크리스트 최근 상업용 부동산 중에서도 꼬마빌딩에 대한 투자가 활발하게 이루어지고 있다. 투자가 활발하게 된 이유는 다양하지만 주택 관련 규제의 강화로 인한 풍선효과, 저금리 기조, 주식 및 채권 등 전통 자산의 수익 하락을 이야기할 수 있다. 이러한 꼬마빌딩의 투자가 활발해지나 누구나 다 성공적인 투자를 달성하는 것은 아니다. 투자자의 시간, 비용, 그리고 노력까지 세 박자가 고르게 갖춰져야 이뤄질 수 있는 것이다. 그렇다면 이러한 성공적 투자를 위해서 투자자가 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목에는 어떠한 것이 있을.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.10.26 11:45
법령마다 다른 오피스텔 과세 기준, 납세자만 울린다 오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로서, 1980년대 서울 마포구에서 공급되기 시작했다. 현재 아파트 등 공동주택에 비해 상대적으로 공급 및 소유에 제한이 적어 주거와 수익형 부동산으로 투자자로부터 각광을 받고 있다. 이러한 공급과 수요의 용이성에도 불구하고 세법에서는 세금 부과 목적에 따라 달리 취급하고 있어 납세자에게 혼란을 초래하고 있어서 각별한 주의가 필요하다. 즉, 부가가치세법에서 오피스텔 분양과 관련하여 주택으로 취급하지 않고 업무시설로 보아 부가가치세를 과세하고 있으며, .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.08.18 11:09
포스트 코로나 시대 중소형 건축의 설계 방향은? 얼마 전 업무협의를 위해 어느 지자체의 시청 건축과를 방문했다. 전화상으로는 정확한 답변을 얻을 수 없어서 도면을 가지고 직접 찾아가 협의를 보기 위해서였다. 회의 테이블 위에는 투명 아크릴로 칸막이를 설치하고 아랫부분에는 옆으로 긴 구멍을 내어, 협의할 도면이나 서류를 건네주는 형식으로 마스크를 쓴 채 회의를 하였다. 코로나19의 확산으로 업무환경과 일상 풍경이 달라진 것이다. 대면 접촉을 피하기 위해 될 수 있으면 전화나 이메일로 업무를 보려고 하지만, 서류나 도면을 보여주면서 직접 설명하지 않으면.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.08.05 15:13
중소형 건축 디자인 시장을 변화시키는 소비자들 필자는 서울의 한 곳에서 수십 년을 살아오면서 두 번째로 동네 전체가 탈바꿈하는 모습을 보고 있다. 기존에 있던 주택이나 건물들이 세월이 지나면서 리모델링이나 신축이 진행되는 것이다. 어릴 적 기억을 더듬어 보면 우리 동네 집들은 다 똑같았던 것 같다. 외관은 물론이고 집의 내부도 방문, 손잡이, 하물며 구조까지도 같았다. 아마도 동네 주민들이 같은 업자에게 다 맡겼던 것 같았다. 이웃한 친구네 집을 가도 같은 느낌이라 이상할 것이 없었다. 최근 들어 또다시 동네에 신축 바람이 불었고, 이전과는 다른 형태의 신축.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.07.10 10:42
중소형 건축주의 성공을 위한 세 가지 조언 필자가 십여 년간의 외국 생활을 마치고 한국에 돌아왔을 때, 뉴스나 언론을 접하고 놀랐던 점이 있었다. 뉴스의 마무리에 많은 시민들이 여러 가지 이유로 불편을 겪고 있다는 소리가 자주 나오는 것이었다. 시민들이 불편함을 겪는다는 것이 뉴스의 맺음말이 될 정도로 언제는 우리가 그렇게 쾌적한 사회에 살았었나 하는 생각도 들었고, 불편함만을 유독 강조할 수 있을 만큼 더 크고 많은 사회적인 문제와 갈등들은 이제 해결이 다 되었나 하는 의문도 가질 수밖에 없었다. 사고가 터져 길이 막히면 시민들이 불편하고, 정전이 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.06.19 10:36
건축 자금 충당의 두 얼굴, 외상공사 부동산 개발사업에 있어 토지대, 건축비, 인허가 비용, 금융비용 등을 합친 것을 총사업비라고 하며, 총사업비는 크게 에쿼티(자기자본)와 차입금(타인자본)으로 나누어진다. 부동산 개발업을 하는 사람 중에 자기자본만으로 사업을 하는 경우는 거의 없으며, 99%의 개발업자들은 차입금(레버리지)을 활용하여 자기자본 대비 높은 수익률을 올리고자 한다. 특히 자기자본이 부족할수록 더 높은 금융비용을 부담하더라도 차입금의 비율을 올리고자 하게 되는데 이때 시공사들이 제공하는 소위 외상공사는 부족한 자기자본을 보완할 수 있는.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.05.25 18:14
복지부동으로 몸살 나는 중소형 건축 중소형 건축 프로젝트의 각 단계별로 비슷하지만, 건축설계에 있어서도 프로젝트를 시작해서 완료할 때까지 많은 절차가 있다. 건축주와의 만남을 시작으로 의견 조율, 법규 검토, 기획설계, 담당 공무원과의 협의, 각종 심의, 인허가, 착공 시 필요서류 준비 검토, 그리고 사용승인 시 현장 확인 등 하나하나의 단계가 모두 중요하며 설계자는 각 단계별 필요 업무를 예상하며 문제가 없도록 준비한다. 이는 설계 기간이나 소요비용 등과 직결된 문제이니만큼, 설계자는 혹시 모를 변수에 대응하기 위해 사전조사를 면밀히 해야 한.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.05.11 14:18
부동산 시장을 바꾸고 있는 임차인들 상업용 부동산 시장이 임차인 우위 시장으로 바뀐지는 꽤 오래 전 일이다. 빌딩의 공급 과잉 문제는 공실률을 상승시키고 임차인으로 하여금 더 많은 선택과 기회를 제공하는 일이 되어버렸다. 임대인이 시장을 주도하던 시기와는 다르게 지금의 임차인 우위 시장에서는 많은 임대인들이 과거 임대인 우위 시장에서의 관리 방법 등에 익숙한 나머지 적응하지 못하여 장기 공실, 수익률 하락 등으로 고전하고 있는 것이 현실이다. 미국의 한 연구기관에서는 임차인을 변경 즉, 신규로 유치하기 위하여 발생되는 비용이 기존 임차인을 유지.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.22 12:06
중소형 건축시장 백서 필자가 최근 건축 프로젝트 하나를 끝낼 때의 일이다. 최종 사용승인을 신청하는 날, 건축사가 갑자기 현금을 요구했다. 건축 인허가 담당자들과 식사라도 해야 한다는 것이다. 이렇듯, 마지막까지 건축주들을 괴롭히는 것이 중소형 건축 현장의 리베이트다.건축의 각 단계별로 합법적인 비용은 물론, 불법적인 리베이트까지 온갖 구실로 건축주 돈을 뜯어가는 이들이 건축현장 도처에 있다. 정신 바짝 차리지 않으면 마지막에 평생 고생해서 모은 재산을 잃을 수도 있다.합법적이지만, 관공서 등에 '떼인다'라고 생각되는 비용도 많다. .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.04.07 16:04
과세형평성인가? 납세자 권리 침해인가? 최근 저금리 기조 장기화와 정부의 주택시장 규제에 따라 반사이익이 높다고 알려지면서 연면적 1000㎡, 10층 이하의 소규모 상업용 건물인 '꼬마빌딩'에 대한 관심이 커지고 있다. 하지만 국세청의 감정평가 사업 시행 발표로 예비 건축주나 부동산 투자자들이 꼭 알아야 하는 사항들이 있다. 자칫 세금폭탄을 맞을 수도 있지만, 절세의 수단으로 활용할 수도 있기 때문이다. 상속세 및 증여세를 계산할 때 재산가액의 평가가 매우 중요하다. 그 금액에 따라 세금을 계산하기 때문이다. 상속세 및 증여세의 기초가 되는 재산평가는 .. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.23 14:52
중소형 건축 플랫폼 옥석 가리는 법 요즘 인터넷에 ‘OO하우징’, ‘□□하우스’ 등 단독주택을 짓는 회사들의 광고가 부쩍 늘어났다. 포털 사이트 검색을 하다가 문득문득 광고가 나타나는 걸 보면 단독주택과 타운하우스, 소규모 건축물의 수요가 많아지고 있다는 것이 느껴진다.아파트 일변도의 주거문화 속에서 단독주택 등 개성 있는 건축행위들이 활성화되고 있는 현상이 반가우면서도 한편으로는 걱정되는 부분 또한 많은 것이 사실이다. 꽤 오랫동안 건축계에 몸담고 있으면서 소규모 건축 과정에서 발생하는 문제들을 너무 많이 보아 왔기 때문이다.하우징, 하우스, 패시.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.03.10 16:24
초보 건축주도 성공하는 인테리어 전략 “건축인테리어 설계비 얼마예요?”, “설계 기간은 얼마나 걸리나요?”2~3년 전만 해도 중소형 건축물의 설계에 들이는 비용과 시간 투자를 아까워하는 건축주들이 참 많았다. 그러나 최근 들어 상담을 진행하다 보면, 건축디자인에 대한 인식이 변화하고 있고 중소형 건축시장에서 성공적인 건축 프로젝트를 위한 대안을 설계에서 찾아가는 것 같다. 이런 의식의 변화가 참 다행이기는 하나 아직 갈 길이 멀다.예비 건축주들이 설계를 진행할 때 놓치면 안 되는 것이 무엇인지 교훈을 주는 실제 사례를 들어보겠다.서울 광진구의 건축주 K씨.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.02.11 14:29
부동산 개발사업 '양날의 검' 레버리지 부동산 개발사업(시행업)은 부동상 상품 공급을 목적으로 토지의 형질 변경이나 건축물, 건물 등을 건설해 판매, 또는 임대하는 사업을 말한다. 많은 사람들이 이 사업을 하면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다. 맞는 말이기도 하다. 그러나 그만큼 감당해야 할 위험도 크고 대박의 확률도 생각보다 높지 않은 것이 부동산 개발업이다. 부동산 개발사업으로 대박을 꿈꾸는 이들에게 교훈이 될 만한 사례가 있다. 개인 명의로 부동산 개발사업을 하던 A씨는 2년 전 경기도 파주에 건물을 짓기로 하고 사.. 중앙일보 조인스랜드 | 2020.01.20 14:49
'무조건 싸게, 빨리' 설계…건축 망치는 지름길 건축 설계는 전체 건축 공정의 첫 단추와도 같다. 설계가 잘못되면 이후의 공정에서도 문제가 발생한다. 중소형 건축물(일명 '꼬마빌딩') 건축에서는 문제가 발생하면 모두 건축주가 떠 안아야 한다. 건축주들의 각별한 주의가 필요한 이유다. 하지만 아직 우리 사회는 무형의 서비스에 대가를 지불하는 데 매우 인색하다. 그러다 보니 건물을 지을 때 다른 부분에는 아낌없이 비용을 지불하면서도 설계에는 돈을 들이려 하지 않는다. 그러다 시공 과정에서 여러가지 문제가 발생해 낭패를 겪는 경우가 적지 않다. &nbs.. 중앙일보 조인스랜드 | 2019.12.26 16:16
손해보지 않고 주택·빌딩 지으려면?…견적서 잘 받는게 중요 중소형 건물(일명 '꼬마빌딩')을 지으려는 건축주들을 만나 보면 한 가지 공통점을 발견할 수 있다. 자신의 건물을 지어줄 시공사를 선정할 때 대개 상세 설계도면은 보여주지도 않고 그저 견적만 빨리 받고 싶어한다는 점이다. 상세 설계 도면은 시공업체가 견적서를 산정하는 근거가 되는 기초 자료다. 그런데도 건축주는 도면은 보여주지 않고 견적서만 빨리 보내달라고 시공업체를 닥달한다. 이 경우 시공업체는 기존에 작성해 뒀던 견적서를 대충 짜깁기해 견적을 내준다. 이때 시공업체는 대충 시중 단가.. 중앙일보 조인스랜드 | 2019.12.05 12:04
작지만 맵다…'꼬마빌딩' 투자성공 전략은? 최근 저금리 기조가 이어지면서 주식·채권 등 금융상품보다는 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시중에 쌓여 있는 막대한 유동자금이 보다 높은 수익을 찾아 부동산시장을 기웃거리는 모습이 곳곳에서 포착되고 있다. 부동산 중에서도 특히 중소형 빌딩(일명 '꼬마빌딩')에 대한 관심이 갈수록 커지는 분위기다. 꼬마빌딩은 잘만 고르면 중대형 빌딩보다 상대적으로 적은 소액 투자금으로 최소한 은행 정기예금 금리 이상의 안정적인 수익 창출이 가능하기 때문이다. 실제로 올 3분기 중소형 빌딩의 매.. 중앙일보 조인스랜드 | 2019.11.22 15:41
꼬마빌딩 건축, 만만히 봤다 큰코 다쳐…시공사 선정이 중요 상가주택, 소형 오피스빌딩(일명 '꼬마빌딩') 등 중소형 건물 건축 과정에서 건축주들이 가장 힘들어 하는 지점은 어디일까. 당연히 '시공' 단계다. 실제로 집이나 오피스빌딩을 짓는 건축 전체 과정에서 시공은 가장 핵심적인 부분에 해당한다. 그런데 시공 현장에서 일부 건축업체들이 몰지각한 행태를 일삼으며 시공에 대해선 문외한이자 비전문가일 수 밖에 없는 일반인 건축주들에게 피해를 안겨주는 사례가 적지 않아 문제가 되고 있다. [[영세업체 하도급 관행에 애꿎은 건축주만 피해].. 중앙일보 조인스랜드 | 2019.11.07 12:43

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